Frais de notaire dans le neuf : ce que vous devez savoir en 2026
Beaucoup d’acheteurs ignorent que les frais de notaire sont divisés par trois dans le neuf. Pour un 3 pièces à 250 000€, c’est près de 13 000€ qui restent dans votre budget plutôt que de partir en taxes. On décortique ici comment ces frais se calculent en 2026, ce qui change avec la hausse du DMTO désormais appliquée par 88 départements sur 101, et pourquoi les primo-accédants neuf sont protégés.
Qu'est-ce que les frais de notaire dans le neuf ?
Les « frais de notaire » sont en réalité des frais d’acquisition. Le notaire ne perçoit qu’environ 15 à 20 % de la somme totale : ses émoluments. Le reste (80-85 %) est composé de taxes reversées à l’État et aux collectivités locales. C’est précisément la partie taxes qui change radicalement entre le neuf et l’ancien.
Selon Pretto, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La différence se joue presque entièrement sur les droits d’enregistrement, divisés par huit dans le neuf grâce à la taxe de publicité foncière (TPF) à taux réduit.
La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever le DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) à 5 %. Amorcée au 1er mai 2025 par 46 départements, la hausse concerne 88 départements sur 101 en 2026. Elle s’applique uniquement à l’ancien : les acheteurs dans le neuf conservent leur taux réduit de 0,715 % inchangé.
Cette différence fiscale n’est qu’une partie de l’équation : retrouvez tous les avantages de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien dans notre guide dédié.
Comment se composent les frais de notaire en 2026 ?
Les frais d’acquisition reposent sur quatre postes distincts. Trois sont identiques entre le neuf et l’ancien. Mais le quatrième, les droits d’enregistrement, fait toute la différence.
Les émoluments du notaire
Réglementés par l’arrêté du 25 février 2026, les émoluments suivent un barème dégressif en quatre tranches identique pour le neuf et l’ancien. Sur ces émoluments, la TVA à 20 % s’ajoute. C’est la seule partie qui rémunère réellement l’office notarial.
| Tranche du prix | Taux HT | Taux TTC (TVA 20 %) |
|---|---|---|
| 0 à 6 500€ | 3,870 % | 4,644 % |
| 6 500 à 17 000€ | 1,596 % | 1,915 % |
| 17 000 à 60 000€ | 1,064 % | 1,277 % |
| Au-delà de 60 000€ | 0,799 % | 0,959 % |
Ce barème a été reconduit sans changement de taux par l’arrêté du 25 février 2026, en vigueur jusqu’au 29 février 2028. Les notaires peuvent appliquer une remise sur la part au-delà de 100 000€, dans les conditions prévues par la loi Macron.
Les droits d'enregistrement (DMTO ou TPF)
C’est ici que tout se joue. Dans l’ancien, vous payez les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO). Le taux global est de 5,80 % dans les départements restés à 4,50 %, et grimpe à environ 6,30 % dans les 88 départements sur 101 qui ont porté le taux départemental à 5 %.
Dans le neuf (VEFA), vous payez la Taxe de Publicité Foncière (TPF) à seulement 0,715 %. C’est un taux réduit légal applicable à la première mutation d’un bien neuf, en contrepartie du paiement de la TVA à 20 % sur le prix de vente. Ce taux n’a pas évolué depuis plusieurs années.
La contribution de sécurité immobilière (CSI)
La CSI est de 0,10 % du prix du bien, identique pour le neuf et l’ancien. Elle finance le service de publicité foncière qui enregistre l’acte au cadastre. Plafonnée à un minimum de 15€.
Les débours et frais divers
Le notaire avance des sommes pour le compte de l’acquéreur : copies d’actes, état hypothécaire, droit de timbre, demandes administratives. Ces débours représentent un forfait d’environ 1 000€, identique pour le neuf et l’ancien.
Combien économisez-vous en achetant dans le neuf ?
Pour rendre la chose concrète, prenons un appartement 3 pièces acheté 250 000€. Voici la décomposition exacte des frais selon que c’est du neuf ou de l’ancien (département resté au DMTO de 4,50 %, soit 5,80 % au global).
| Poste | Logement neuf | Logement ancien |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire (TTC) | 2 874€ | 2 874€ |
| Droits d'enregistrement | 1 788€ | 14 523€ |
| Contribution sécurité immobilière | 250€ | 250€ |
| Débours et frais divers | 1 000€ | 1 000€ |
| Total | 5 912€ (2,36 %) | 18 647€ (7,46 %) |
L’économie sur ce simple exemple atteint 12 735€. Sur un département ayant relevé le DMTO à 5 %, l’écart grimpe à environ 14 000€. C’est l’équivalent d’une cuisine équipée ou d’un budget travaux complet pour un 3 pièces. Pour intégrer ces frais à votre plan de financement global, consultez notre guide comment financer son achat immobilier neuf.
Peut-on négocier ses frais de notaire ?
Oui, mais seulement sur une partie minoritaire. Le décret 2020-179 modifié en 2024 autorise les notaires à accorder une remise jusqu’à 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000€. En dessous de ce seuil, aucune remise n’est possible. Cette remise est laissée à la libre appréciation du notaire et doit être appliquée de manière équitable à tous ses clients concernés.
Concrètement, sur un bien à 250 000€, la remise potentielle représente quelques centaines d’euros au maximum. Le reste des frais (taxes, débours) n’est pas négociable : ils sont fixés par la loi et reversés à l’État.
Quand paie-t-on les frais de notaire dans le neuf ?
Le calendrier de paiement diffère du logement ancien. En VEFA, vous signez d’abord un contrat de réservation avec un dépôt de garantie de 5 % maximum. Ce dépôt est consigné, pas dépensé. Vous ne payez les frais de notaire qu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif, plusieurs mois après la réservation.
Selon les statistiques SDES, 64 867 ventes de logements neufs aux particuliers ont été enregistrées sur les neuf premiers mois de 2025. La quasi-totalité passe par ce schéma VEFA, avec un délai moyen de 3 à 4 mois entre réservation et acte authentique.
Au-delà des frais réduits : les autres avantages fiscaux du neuf
Les frais de notaire réduits ne sont qu’une partie des avantages fiscaux du neuf. Trois autres dispositifs viennent renforcer le gain financier global.
L'exonération de taxe foncière
L’article 1383 du Code Général des Impôts prévoit une exonération de taxe foncière de 2 ans pour toute construction neuve, à condition d’envoyer le formulaire H1 (appartement) ou H2 (maison) dans les 90 jours suivant l’achèvement. Pour les logements à haute performance énergétique (label BBC, RE2020 niveau supérieur), cette exonération peut être étendue jusqu’à 5 ans selon les communes.
La TVA réduite à 5,5 %
Dans les zones ANRU et les Quartiers Prioritaires de la Ville (plusieurs centaines de QPV éligibles selon l’ANRU), l’achat d’un logement neuf en résidence principale ouvre droit à une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous conditions de revenus. C’est un avantage majeur : sur un 3 pièces à 250 000€ HT, l’économie de TVA atteint plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Le PTZ pour les primo-accédants
Selon FPI France, 72 % des PTZ émis en 2025 ont financé un achat dans le neuf. Le Prêt à Taux Zéro finance jusqu’à 50 % du prix sans intérêts ni frais de dossier, sur 20 à 25 ans. Cumulé aux frais de notaire réduits et à l’exonération de taxe foncière, il rend l’accession au neuf souvent plus avantageuse que l’ancien à prix égal.
La hausse du DMTO 2025 : pourquoi le neuf reste protégé
La loi de finances 2025 a autorisé les conseils départementaux à relever leur taux de DMTO de 4,50 % à 5 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, soit une hausse plafonnée à +0,5 point. 46 départements ont saisi cette possibilité dès le 1er mai 2025 ; ils sont 88 sur 101 en 2026. Deux territoires, l’Indre et Mayotte, restent sous un régime particulier à 3,80 %.
Cette hausse augmente mécaniquement les frais de notaire dans l’ancien. Pour un bien à 250 000€ dans un département concerné, le surcoût atteint 1 250€ par rapport au taux standard. Dans le neuf, cette hausse n’a aucun impact : la TPF reste fixée par l’État à 0,715 %.
De plus, la loi de finances 2025 a explicitement exonéré les primo-accédants de cette hausse, même dans l’ancien. Une mesure qui protège les jeunes ménages, mais qui rappelle que le neuf reste structurellement plus avantageux pour eux. Découvrez nos programmes immobiliers neufs partout en France pour concrétiser votre projet.
Foire aux questions sur les frais de notaire dans le neuf
Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?
Frais d'acquisition ou frais de notaire, quelle différence ?
Les frais réduits s'appliquent-ils à la VEFA ?
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Quand paie-t-on les frais ?
La hausse du DMTO 2025 concerne-t-elle le neuf ?
Peut-on inclure les frais de notaire dans le crédit immobilier ?
Pour aller plus loin
Calculer les frais de notaire vous donne une vision précise du budget total à mobiliser. Pour un projet d’achat dans le neuf, ces frais réduits viennent s’ajouter aux autres avantages fiscaux : exonération de taxe foncière, TVA 5,5 % en QPV, PTZ pour les primo-accédants. Vérifiez aussi votre éligibilité au Prêt à Taux Zéro et explorez les programmes neufs disponibles dans votre zone. Nos conseillers Nacarat peuvent estimer vos frais réels selon le programme et votre situation.
Louis Moret
Mis à jour le 26/05/2026
Sources
- Légifrance, articles 878-881 du CGI sur la contribution de sécurité immobilière, 2024
- Légifrance, article 1383 CGI exonération de taxe foncière, 2025
- Chambre des Notaires, barème des émoluments (25/02/2026), 2026
- Taux de DMTO par département, état 2026, 2026
- Pretto, barème frais de notaire 2026, 2026
- MoneyVox, 46 départements à 5 % de DMTO au 1er mai 2025, 2025
- DLA Piper, Loi de Finances 2025 et droits d’enregistrement, 2025
- SDES, commercialisation des logements neufs T3 2025, 2025
- FPI France, bilan logement neuf 2025, 2026
- ANRU, TVA réduite 5,5 % en QPV, 2025
- Etreproprietaire, taxe de publicité foncière 2026, 2026