La TVA réduite à 5,5%
Dans certains quartiers en rénovation urbaine, votre résidence principale neuve peut passer d’une TVA de 20% à 5,5%, sous conditions de ressources et de prix. Soit plusieurs milliers d’euros économisés sur votre acquisition.
La TVA réduite, qu'est-ce que c'est ?
Pour soutenir l’accession à la propriété dans certains quartiers, l’État applique un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20% sur l’achat d’un logement neuf destiné à devenir votre résidence principale.
Ce dispositif concerne les logements situés dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV) ou en zone ANRU, ainsi que ceux implantés à moins de 300 mètres de ces quartiers. L’objectif : rendre le neuf accessible aux ménages sous conditions de ressources, sur des programmes qui répondent aux normes de performance énergétique en vigueur.
Qui peut en bénéficier ?
Quatre conditions se cumulent pour appliquer la TVA à 5,5% sur votre logement neuf.
- La localisation : logement en quartier prioritaire (QPV), en zone ANRU, ou à moins de 300 m de ces quartiers.
- La résidence principale : le logement doit être occupé comme résidence principale, au moins 8 mois par an.
- Les plafonds de ressources : vos revenus (revenu fiscal de référence N-2) ne dépassent pas les plafonds fixés selon la composition du foyer et la zone.
- Le prix plafonné : le prix au mètre carré du logement reste sous le plafond réglementaire de la zone.
Un engagement de 10 ans
La TVA à 5,5% est définitivement acquise après 10 ans d’occupation du logement en résidence principale.
En cas de revente ou de mise en location avant ce terme, un complément de TVA peut être dû, diminué de 10% par année d’occupation. Un conseiller Nacarat vérifie avec vous, programme par programme, si votre projet coche toutes les cases.
Les plafonds de prix par zone
Le prix du logement, hors taxe, doit rester sous un plafond au mètre carré fixé par zone géographique. Barème applicable en 2026.
| Zone | Prix plafond (€/m² HT) |
|---|---|
| A bis | 5 837€ |
| A | 4 423€ |
| B1 | 3 542€ |
| B2 | 3 269€ |
| C | 2 857€ |
Barème 2026 (décret du 24 février 2026). La zone dépend de la commune du programme.
Les plafonds de ressources
Vos revenus (revenu fiscal de référence N-2) ne doivent pas dépasser ces plafonds, selon la composition de votre foyer et la zone du logement. Barème 2026.
| Composition du foyer | Zone A / A bis | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844€ | 38 844€ | 33 771€ |
| 2 personnes | 58 057€ | 58 057€ | 45 100€ |
| 3 personnes | 76 105€ | 69 786€ | 54 235€ |
| 4 personnes | 90 863€ | 83 594€ | 65 476€ |
| 5 personnes | 108 107€ | 98 956€ | 77 023€ |
| Par personne en plus | +13 557€ | +12 408€ | +9 683€ |
Barème 2026, aligné sur les plafonds PSLA (revenus fiscaux de référence N-2). Un conseiller Nacarat vérifie votre éligibilité programme par programme.
Un exemple concret
Un couple achète un appartement neuf de 3 pièces dans un quartier éligible. À prix de revient identique, voici l’écart entre les deux taux :
- Prix du logement, base hors taxe : 200 000€
- Avec TVA à 20% : 240 000€ TTC (+40 000€ de TVA)
- Avec TVA à 5,5% : 211 000€ TTC (+11 000€ de TVA)
Soit environ 29 000€* d’économie, réinjectés dans le budget du projet ou dans la capacité d’emprunt. Le gain réel dépend du prix exact, de la zone et de votre situation.
* Estimation donnée à titre indicatif. Le gain réel dépend du prix du logement, de la zone géographique, de la composition du foyer et de votre situation. Sous réserve d’éligibilité et des conditions de ressources et de prix en vigueur.
Vos questions sur la TVA réduite
TVA à 5,5% et PTZ, est-ce cumulable ?
Oui. La TVA réduite s’applique sur le prix du logement, le prêt à taux zéro finance une partie de l’achat : les deux dispositifs se combinent pour les primo-accédants éligibles.
Comment savoir si un logement est en zone éligible ?
L’éligibilité dépend de la localisation exacte du programme (QPV, zone ANRU ou périmètre de 300 m). Chaque programme Nacarat concerné le précise, et un conseiller vous le confirme.
Y a-t-il un plafond de prix au mètre carré ?
Oui. Le prix du logement hors taxe doit rester sous un plafond fixé par zone, réévalué chaque année. En 2026, il va de 2 857€/m² en zone C à 5 837€/m² en zone A bis. Nacarat vous indique la zone et le plafond du programme qui vous intéresse.
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l'engagement ?
La TVA à 5,5% est acquise après 10 ans d’occupation en résidence principale. En cas de revente avant ce terme, un complément de TVA peut être demandé, réduit de 10% par année d’occupation. Au-delà de 10 ans, aucun complément n’est dû.
La TVA réduite concerne-t-elle l'investissement locatif ?
Non. Ce taux vise la résidence principale de l’acquéreur. Pour investir, d’autres dispositifs existent, comme le logement locatif intermédiaire.
Votre logement est-il éligible à la TVA à 5,5% ?
Dites-nous où vous cherchez : un conseiller Nacarat identifie les programmes éligibles près de chez vous et vérifie vos conditions de ressources.