Investir dans l'immobilier neuf après le Pinel : LMNP, LLI, Jeanbrun et tous les dispositifs
Le Pinel s’est arrêté fin 2024. L’investissement locatif dans le neuf reste une stratégie patrimoniale solide grâce aux dispositifs qui lui ont succédé : LMNP, LLI, dispositif Jeanbrun, Loc’Avantages, déficit foncier, nue-propriété. On vous explique tout, chiffres à l’appui.
6 dispositifs pour investir dans l'immobilier neuf
Chaque dispositif répond à une logique différente : revenus complémentaires, défiscalisation, transmission, capitalisation. Notre rôle est de trouver le bon levier pour vous.
LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel
Amortissez le bien pour neutraliser fiscalement vos loyers. Le grand classique de l’investissement locatif.
LLI - Logement Locatif Intermédiaire
TVA à 10% au lieu de 20%, exonération de taxe foncière 20 ans. Pour les zones tendues via SCI.
Loc'Avantages
Jusqu’à 65% de réduction d’impôt directe sur les loyers en échange d’un loyer modéré. Avec convention Anah.
Déficit foncier
Jusqu’à 21 400€ déductibles de votre revenu global. Idéal pour les TMI élevées et investisseurs déjà fonciers.
Nue-propriété
Achetez 30 à 40% en dessous du prix, sans gestion ni fiscalité pendant 15 à 20 ans. Pleine propriété automatique au terme.
Dispositif Jeanbrun
Déduisez jusqu’à 12 000€/an d’amortissement de vos revenus fonciers sur 9 ans. Sans restriction géographique, cumulable avec le LLI.
En régime réel BIC, l’amortissement du bien et du mobilier ramène souvent le résultat fiscal à zéro pendant 10 à 20 ans.
LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel
Le placement préféré des Français pour générer des loyers peu ou pas fiscalisés. La loi de finances 2025 a renforcé son cadre sans en remettre en cause l’intérêt.
- Amortissement : 2 à 4% par an sur le bâti, 10 à 20% sur le mobilier
- Plafond micro-BIC : 77 700€ de loyers annuels – au-delà, régime réel obligatoire
- TVA récupérable en résidence services (étudiante, senior, tourisme)
- Réintégration des amortissements à la revente : en vigueur depuis le 15/02/2025 – à anticiper dans le calcul de plus-value
LLI - Logement Locatif Intermédiaire
Pensé à l’origine pour les institutionnels, le LLI est désormais accessible aux particuliers via une SCI à l’IS. C’est le successeur naturel du Pinel sur les zones tendues.
- Zones éligibles : A bis, A et B1 – voir les villes où investir
- Plafonds de loyers : ceux du LLI zone correspondante (10 à 15% sous le marché)
- Plafonds de ressources : légèrement supérieurs au Pinel
- Engagement : 15 ans minimum (revente autorisée à partir de la 11e année à hauteur de 50% des logements)
Soit environ 28 500€ économisés à l’achat sur un 3 pièces à 285 000€ – plus exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
Taux maximum avec intermédiation locative (Loc3, loyer -45% du marché) et convention Anah.
Loc'Avantages
Le dispositif Anah qui transforme un loyer minoré en réduction d’impôt directe. Applicable à tout logement nu (neuf ou ancien) mis en location à titre de résidence principale avec convention Anah.
- Loc1 (loyer -15%) : 15% de réduction (20% via intermédiation locative)
- Loc2 (loyer -30%) : 35% de réduction (40% via IL)
- Loc3 (loyer -45%) : 65% de réduction (IL obligatoire)
- Engagement : 6 ans de location avec convention Anah
Déficit foncier
Mécanisme de droit commun, pas un dispositif à proprement parler – mais redoutablement efficace pour les TMI à 30, 41 ou 45%.
- Régime réel obligatoire (pas de micro-foncier)
- Engagement de location nue pendant 3 ans après l’imputation
- Cumulable avec la majorité des autres dispositifs
- Idéal pour les investisseurs déjà fonciers souhaitant neutraliser leurs revenus locatifs
Plafond doublé (prolongé jusqu’en 2027) pour les travaux amenant le bien de classe E, F ou G vers A, B, C ou D.
La pleine propriété revient automatiquement au terme du démembrement, sans frais ni fiscalité.
Nue-propriété
Vous achetez les murs, un bailleur institutionnel achète l’usufruit pour 15 à 20 ans. Pas de loyer, pas de gestion, pas d’IFI sur le bien pendant toute la durée.
- Pas de revenus à déclarer pendant la durée du démembrement
- Hors assiette IFI sur la période
- Charges, taxe foncière, gros travaux à la charge de l’usufruitier
- Stratégie idéale pour préparer une retraite à horizon 15-20 ans
Dispositif Jeanbrun
En vigueur depuis février 2026, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année un amortissement de vos revenus fonciers, calculé sur 80% du prix d’acquisition.
- Intermédiaire (loyer -15%) : 3,5%/an, plafonné à 8 000€/an
- Social (loyer -30%) : 4,5%/an, plafonné à 10 000€/an
- Très social (loyer -45%) : 5,5%/an, plafonné à 12 000€/an
- Tout le territoire : aucune restriction géographique (neuf RE2020 ou ancien rénové DPE A/B)
Plafond maximum (niveau très social). Base amortissable : 80% du prix d’acquisition, sur un engagement de 9 ans.
Comparatif des dispositifs d'investissement locatif neuf
Quel dispositif pour quel profil ? Le bon choix dépend de votre TMI, de votre horizon de placement et de votre objectif patrimonial.
| Dispositif | Avantage principal | Engagement | Profil idéal |
|---|---|---|---|
| LMNP | Loyers défiscalisés via amortissement | Aucune durée minimale | Tous TMI, recherche de revenus |
| LLI | TVA 10% + exo taxe foncière 20 ans | 15 ans minimum | TMI 30%+ en zone tendue |
| Loc'Avantages | 15 à 65% de réduction d'impôt | 6 ans avec convention Anah | TMI 30%+ avec utilité sociale |
| Déficit foncier | Jusqu'à 21 400€/an déductibles | 3 ans de location nue | TMI 41-45% déjà foncier |
| Nue-propriété | -30 à -40% sur le prix | 15 à 20 ans de démembrement | Préparation retraite, IFI |
| Jeanbrun | Amortissement déductible des revenus fonciers (jusqu'à 12 000€/an) | 9 ans minimum | TMI 30%+ revenus fonciers existants |
2 cas pratiques pour comparer les dispositifs
Chiffres indicatifs basés sur des profils représentatifs. Chaque situation est unique – nos conseillers affinent l’analyse avec vous.
LMNP - 2 pièces meublé à 220 000€, résultat fiscal à zéro
Profil : Cadre, 38 ans, TMI 30%, 55 000€/an. Financement 100% sur 25 ans à 3,5%.
Loyer mensuel meublé
820€
Loyers annuels
9 840€
Charges + TF + gestion
– 2 100€
Intérêts déductibles
– 6 800€
Amortissement bâti + mobilier
– 5 400€
Résultat fiscal annuel
0€ (reportable)
LLI + Jeanbrun - 3 pièces à 285 000€ en zone A, deux leviers cumulés
Profil : Investisseur, 42 ans, TMI 41%, zone A (Lyon). Programme neuf éligible LLI + Jeanbrun niveau social (loyer -30%).
TVA LLI 10% au lieu de 20%
– 28 500€
Exo taxe foncière LLI (20 ans)
– 20 000€
Amortissement Jeanbrun (9 ans × 10 000€)
90 000€ défiscalisés
Économie IR sur amortissement (TMI 41%)
– 36 900€
Total avantages cumulés
~85 400€
Vos questions sur l'investissement immobilier neuf
Les réponses aux interrogations que nous entendons le plus souvent en rendez-vous conseil.
Le Pinel est-il vraiment fini ?
Oui. Le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024 et n’est plus disponible pour les nouveaux investissements. Les engagements en cours continuent de produire leurs effets jusqu’à leur terme. Retrouvez l’historique complet du Pinel. Le LLI et le dispositif Jeanbrun sont aujourd’hui ses successeurs naturels.
Peut-on cumuler LMNP et LLI ?
Non, par nature. Le LMNP suppose une location meublée, le LLI une location nue. Vous pouvez en revanche détenir plusieurs biens, certains en LMNP, d’autres en LLI, pour diversifier votre stratégie.
Le LLI est-il accessible à un particulier ?
Oui depuis 2024, via la création d’une SCI à l’IS ou d’une SARL familiale. Nacarat accompagne ses clients dans le montage juridique, en partenariat avec des notaires spécialisés.
Y a-t-il encore une réduction d'impôt directe sur le neuf ?
Oui : Loc’Avantages permet jusqu’à 65% de réduction d’impôt directe sur les loyers, en échange d’un loyer modéré. Disponible sur logement neuf ou ancien, avec convention Anah.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un dispositif fiscal en vigueur depuis février 2026 : déduisez jusqu’à 12 000€/an d’amortissement de vos revenus fonciers, sur un engagement de 9 ans, sans condition de zone géographique. Simulez votre avantage Jeanbrun.
Quel apport faut-il pour investir dans le neuf ?
L’investissement locatif peut se financer sans apport si les revenus locatifs et votre profil rassurent la banque. Un apport de 10% sécurise toutefois le dossier et améliore le taux obtenu.
Construisons ensemble votre stratégie d'investissement
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