Le glossaire
de l’immobilier neuf

Dans le cadre d’une demande de crédit immobilier, un accord de principe est un accord par lequel le demandeur (ou le futur acquéreur) et l’organisme bancaire fixent tous les éléments du prêt : le montant, le taux de crédit, sa durée et toutes les garanties. Quand les deux parties s’entendent sur le contenu de l’accord de principe, cela donne suite à une offre de crédit.

L’acte notarié est établi en un seul original que l’on appelle la « minute », et qui est conservé par le notaire. A partir de cette minute, le notaire établit des copies authentiques qu’il remet aux parties (acquéreur et promoteur).
Le notaire vérifie l’identité, la capacité et les pouvoirs des intéressés. Il éclaire les parties sur la portée de leurs engagements, les conséquences de l’acte et leur donne toutes les explications utiles. Il veille au bon équilibre du contrat et s’assure du consentement éclairé, réel et juridiquement valable des parties. Le notaire signe l’acte. En sa qualité d’officier public, il confère par sa signature l’authenticité à l’acte qu’il reçoit.

En cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le paiement du prix est échelonné suivant l’avancement des travaux, sans pouvoir dépasser un maximum légal : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étanchéité des terrasses), 95 % à l’achèvement et 100 % à la livraison. Chaque
paiement est demandé à l’acquéreur par un appel de fonds du promoteur, après constatation de l’état d’avancement des travaux par le maître d’oeuvre.

L’assemblée générale de copropriété est l’instance décisionnelle dans toute copropriété. Les copropriétaires se réunissent pour prendre les décisions afférentes à la gestion de l’immeuble.

Ce compte de dépôt est ouvert auprès d’un établissement habilité au nom d’un maître d’ouvrage et recevant les fonds de dépôt de garantie. Il est une garantie pour le vendeur : si l’acquéreur n’exécute pas correctement ses obligations ou s’il refuse de signer l’acte authentique sans raison valable, le vendeur pourra demander une indemnité et l’attribution du séquestre à son bénéfice. Le séquestre vient en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.

C’est le contrat par lequel le promoteur s’engage à réserver un logement neuf dans un immeuble à édifier au futur acquéreur. En contrepartie de cette réservation, il verse au promoteur un dépôt de garantie.

Un immeuble collectif est dit en copropriété, dès lors qu’il est détenu par au moins deux propriétaires distincts. Il est, par conséquent, soumis à une règlementation spécifique et plus précisément la loi du 10 juillet 1965. A ce titre, la vie de la copropriété et l’utilisation des logements et des parties communes sont régies par le règlement de copropriété. La gestion de la copropriété est confiée au syndic de copropriété, qui peut être un professionnel ou un syndic bénévole. Le syndic échange avec le conseil syndical, constitué de copropriétaires, et ils se réunissent au minimum une fois par an lors de l’Assemblée Générale avec toute la copropriété.

Après la signature d’un contrat de réservation, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours avant de s’engager définitivement. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation par lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat. La rétractation, si elle a lieu, n’a pas à être motivée et doit être exercée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il s’agit de la somme versée par l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation, qui sera imputée sur le prix de vente en cas d’acquisition ou restituée si la vente n’est pas conclue (sous conditions). Son montant dépend de la date à laquelle l’acte de vente (VEFA) sera conclu : le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente ou peut être fixé de manière forfaitaire. Cette somme est sécurisée sur un compte extérieur au promoteur (= compte séquestre). Elle est indisponible, incessible et insaisissable jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Le dossier de diagnostics techniques contient l’état des risques et pollutions. Anciennement dénommé « ERNMT », il s’agit désormais de l’ « ERP ». Le vendeur doit ainsi fournir cet état pour informer l’acquéreur que le projet de construction se situe dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, des risques naturels prévisibles ou miniers ou dans des zones de sismicité. Il contient une information également sur la pollution des sols. Il est annexé au contrat de réservation puis à l’acte authentique de vente. Ce diagnostic est établi, par le vendeur ou son mandataire, à partir des informations délivrées par arrêté préfectoral.

L’achat d’un logement, neuf ou existant, donne lieu au versement de « frais de notaire». Ces frais sont composés de taxes versées aux collectivités (droit d’enregistrement) et d’émoluments au profit du notaire, notamment pour la rédaction de l’acte. En cas de prêt, des frais supplémentaires liés aux garanties demandées par les banques peuvent s’ajouter.

Cette garantie obligatoire est due par le promoteur pour assurer aux acquéreurs le financement de l’achèvement de la construction, en cas de défaillance en cours de réalisation de l’immeuble. Elle est souscrite auprès d’un établissement bancaire ou d’une compagnie d’assurance, qui se porte garant auprès de l’acquéreur.

A compter de la réception des travaux par les entreprises, le promoteur est tenu à plusieurs garanties légales à l’égard de l’acquéreur :

• La Garantie de Parfait Achèvement couvre les désordres déclarés pendant l’année.
• La Garantie Biennale de bon fonctionnement assure les éléments d’équipements des logements et des parties communes (ex : porte de parking, volets roulants, etc.)
• L’assurance Dommages-Ouvrage couvre les désordres portant atteinte à la solidité ou la destination de l’immeuble.

C’est l’acte par lequel le vendeur remet les clés du logement à l’acquéreur afin qu’il en prenne possession. En VEFA, la livraison est conditionnée par le paiement du solde du prix et à l’établissement d’un procès-verbal mentionnant éventuellement des réserves de livraison.

Il est chargé par le promoteur de la direction des travaux.

Ce document indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipements intérieurs ou extérieurs.

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Le projet de VEFA est adressé par le notaire au réservataire au plus tard 1 mois avant la signature de la VEFA.

Le promoteur immobilier est la personne morale qui prend l’initiative de réaliser un projet immobilier et en supporte les risques, en rassemblant toutes les compétences
nécessaires (géomètre, architecte, entreprises de bâtiment, bureaux d’études, …) à la réalisation d’un programme immobilier.

Le vendeur, le promoteur de l’opération immobilière.

L’acheteur, l’acquéreur du logement.

Si l’acquéreur constate des malfaçons lors de la livraison de son logement, il doit les consigner dans le procès-verbal de livraison avec l’accord du promoteur.
Ce dernier sollicite ensuite les entreprises concernées pour y remédier.
De même, s’agissant des parties communes, le syndic provisoire est en charge d’en prendre livraison et d’établir un procès-verbal mentionnant d’éventuelles
réserves.

Organe spécifique à la copropriété neuve, le syndic provisoire est élu par le promoteur et chargé des missions du syndic de copropriété de la naissance de la copropriété  jusqu’à la tenue de la première assemblée générale. C’est durant cette dernière que le syndicat des copropriétaires pourra élire le syndic de copropriété. Il est tout à fait possible de renouveler le mandat du syndic provisoire à l’occasion de la première assemblée générale.

Composé de l’ensemble des copropriétaires, il a pour mission principale de veiller à l’administration et à la conservation de l’immeuble. Pour cela, il doit veiller au maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes : parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation garde-corps…) et des terrains (jardins, parcs…) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires de l’immeuble et de ses équipements.

La VEFA, ou « vente sur plans » est conclue par acte devant notaire, par lequel l’acquéreur devient propriétaire des constructions au fur et à mesure de l’avancement des travaux et du règlement du prix.
La VEFA est en outre un contrat réglementé, destiné à protéger l’acquéreur immobilier. L’acquéreur d’un logement neuf en VEFA bénéficie de garanties légales que n’offre pas l’acquisition d’un logement ancien.