Simulateur de capacité d'emprunt 2026
Capacité d'emprunt 2026 : combien pouvez-vous emprunter ?
Calculez votre budget en 30 secondes selon la règle HCSF des 35 %. Avec ou sans apport, sur 15, 20 ou 25 ans, aux taux d’avril 2026.
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Estimation instantanée selon la règle d'endettement de 35 % (norme HCSF en vigueur).
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Salaires nets, primes, revenus locatifs (70 %)
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Hors assurance, taux moyen 25 ans avril 2026
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Estimation indicative basée sur la règle des 35 % d'endettement (HCSF). Le montant définitif est arrêté par la banque selon votre dossier complet (stabilité professionnelle, reste à vivre, sauts de charges). Pour un calcul précis appliqué à un programme Nacarat, échangez avec un conseiller.
Louis Moret
Rédacteur | Nacarat.com
Mis à jour le 02/06/2026
Capacité d'emprunt 2026 : combien pouvez-vous emprunter pour acheter dans le neuf ?
Sur l’ensemble de l’année 2025, la production de crédits immobiliers a bondi de 33 % par rapport à 2024 selon la Banque de France. Et pourtant, savoir combien on peut emprunter reste flou pour la plupart des primo-accédants. La capacité d’emprunt n’est pas qu’une formule mathématique : c’est le filtre qui détermine si votre projet d’achat dans le neuf passe ou non. On vous explique comment elle se calcule en 2026, ce que les banques regardent vraiment, et comment l’augmenter.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt et pourquoi la calculer en premier ?
La capacité d’emprunt désigne le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter pour financer un achat immobilier. Elle dépend de quatre variables principales : vos revenus nets, vos charges récurrentes, la durée du prêt et le taux d’intérêt en vigueur. Sur l’ensemble de l’année 2025, la Banque de France a comptabilisé 146,5 milliards d’euros de crédits immobiliers accordés hors renégociations, soit une hausse de 33 % sur un an.
La connaître avant de visiter le moindre programme neuf vous évite deux pièges classiques. Le premier : tomber amoureux d’un 3 pièces hors budget puis essuyer un refus de prêt. Le second : sous-estimer ce que vous pourriez vraiment financer et viser trop bas. La capacité d’emprunt fixe le périmètre concret de votre projet, programme par programme.
Sur le terrain, beaucoup de primo-accédants estiment leur budget à partir de leur loyer actuel. Or leur capacité réelle s’en écarte souvent : parfois plus élevée parce qu’ils peuvent supporter une mensualité supérieure au loyer, parfois plus basse parce qu’un crédit conso vient grignoter le calcul.
Avant de visiter, faites le point sur les étapes clefs d’un achat dans le neuf pour situer le calcul de capacité dans votre parcours.
Comment se calcule la capacité d'emprunt en 2026 ?
Le calcul repose sur deux contraintes cumulatives. D’abord la règle HCSF (l’autorité qui fixe le cadre des emprunts bancaires et les critères d’acceptation des crédits) qui impose un endettement maximum de 35 %. Ensuite le reste à vivre, fixé librement par chaque banque mais qui agit comme un second filtre. Concrètement, votre mensualité maximale ne peut dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse, sur une durée plafonnée à 25 ans.
La règle des 35 % imposée par le HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques deux limites strictes : un taux d’endettement de 35 % et une durée d’emprunt de 25 ans maximum, avec deux ans de différé toléré pour le neuf. Ces règles, formalisées par la décision du 29 septembre 2021 (Légifrance), sont contraignantes : les banques ne peuvent y déroger que sur 20 % de leur production trimestrielle de crédits.
Cette marge de dérogation est elle-même encadrée. Elle doit aller en priorité à la résidence principale (70 % de la marge) et aux primo-accédants (30 % minimum). Au quatrième trimestre 2025, les banques n’ont utilisé que 17,1 % de leur marge selon le Ministère de l’Économie, signe qu’elles restent prudentes.
Le reste à vivre, l'autre garde-fou
Le reste à vivre correspond à ce qui vous reste pour vivre une fois la mensualité et les charges fixes prélevées. Aucun seuil légal ne s’applique, mais les banques exigent en pratique 750 à 1 000 € pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, et 200 à 500 € supplémentaires par enfant à charge selon les barèmes Cafpi 2025.
Ce filtre joue surtout pour les hauts revenus avec beaucoup de charges. Un couple à 8 000 € nets peut techniquement supporter 2 800 € de mensualité (35 %), mais s’il a déjà 1 500 € de loyer commercial et trois crédits, son reste à vivre tombe sous le seuil acceptable et la banque refuse.
Quels revenus la banque retient dans le calcul ?
Toutes les rentrées d’argent ne pèsent pas le même poids. Les salaires nets en CDI hors période d’essai sont retenus à 100 %. Les primes récurrentes (treizième mois, intéressement, participation) sont prises en compte si elles figurent sur trois bulletins ou trois avis d’imposition. Les revenus locatifs sont décotés à 70 % pour anticiper la vacance et les impayés. Les pensions alimentaires sont intégrées si elles sont judiciaires et perçues depuis plus d’un an.
Pour les indépendants, les banques exigent en général trois bilans et retiennent la moyenne des bénéfices sur les trois dernières années. Les revenus exceptionnels, les heures supplémentaires non récurrentes et les indemnités ponctuelles sont écartés.
Quelles charges viennent réduire votre capacité ?
Toute mensualité de crédit en cours s’additionne à la future mensualité immobilière dans le calcul du taux d’endettement. Cela inclut les crédits auto, les crédits conso, les rachats de crédits et les pensions alimentaires versées. Le loyer actuel, en revanche, ne compte pas (sauf s’il est conservé après l’achat, par exemple pour un investisseur).
Bon à savoir : solder un crédit conso de 350 € par mois libère mécaniquement 350 € de mensualité disponible, soit environ 70 000 € de capacité supplémentaire sur 25 ans. C’est souvent le levier le plus rapide pour un primo-accédant.
Combien pouvez-vous emprunter selon votre salaire ?
C’est la question la plus posée par les primo-accédants. La réponse dépend du salaire mais aussi de la durée et du taux retenus. Avec 3 000 € nets par mois sans charges, vous pouvez emprunter environ 151 000 € sur 15 ans, 185 000 € sur 20 ans et 214 000 € sur 25 ans selon les simulations Pretto au taux moyen 2026.
Le tableau ci-dessous synthétise les capacités typiques selon le salaire mensuel net du foyer, sans charges existantes, aux taux d’avril 2026 et avec une assurance moyenne de 0,30 % du capital.
| Salaire net foyer | Mensualité max (35 %) | 15 ans (3,06 %) | 20 ans (3,27 %) | 25 ans (3,31 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 101 000 € | 123 000 € | 143 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 151 000 € | 185 000 € | 214 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 202 000 € | 246 000 € | 285 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 252 000 € | 308 000 € | 357 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 303 000 € | 370 000 € | 428 000 € |
Cette progression n’est pas linéaire. Doubler son salaire ne double pas sa capacité d’emprunt à proportion : les frais incompressibles (assurance, ratios bancaires de prudence) viennent rogner les revenus élevés.
Bon à savoir : ces montants sont des capacités hors apport. En ajoutant 30 000 € d’apport personnel, votre budget total grimpe de 30 000 € au-dessus de votre capacité d’emprunt pure. C’est pour cela que les banques distinguent souvent capacité d’emprunt et capacité d’achat.
Quels critères font basculer un dossier auprès des banques ?
Au-delà du calcul mathématique, la banque évalue cinq facteurs qui font la différence entre un accord et un refus. La stabilité professionnelle pèse lourd : un CDI hors période d’essai est un quasi prérequis. Les CDD, intérimaires et indépendants doivent compenser par un apport plus important ou un co-emprunteur en CDI.
Le saut de charge est le deuxième critère regardé. Il mesure l’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un saut de charge de plus de 30 % alerte le banquier, qui craint que vous ne puissiez pas absorber le surcoût mensuel. Un saut négatif (mensualité inférieure au loyer) est rassurant.
Viennent ensuite la gestion de compte sur les trois derniers mois (les découverts répétés sont rédhibitoires), l’épargne résiduelle après apport, et la cohérence du projet (un 5 pièces pour un célibataire sans enfant interroge). Selon Magnolia.fr, en 2025, le taux de refus peut dépasser 35 % sur certains profils, principalement à cause d’un apport inférieur à 10 %, d’un contrat précaire ou d’un endettement supérieur à 35 %.
Une fois votre capacité connue, découvrez comment financer son achat immobilier neuf pour bâtir un plan de financement solide.
Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers permettent de gagner de la marge sans changer de salaire. En 2025, l’apport personnel moyen des primo-accédants a baissé à 18 %, en recul de 15,4 % sur l’année selon Pretto. Cette détente du marché ouvre des opportunités, mais les banques restent attentives à votre profil global.
Solder ou regrouper vos crédits en cours
C’est le levier le plus rapide. Chaque euro de mensualité de crédit conso libéré est un euro qui s’ajoute à votre mensualité immobilière disponible. Solder 350 € de crédit auto libère environ 70 000 € de capacité sur 25 ans. Si vous ne pouvez pas tout solder, un rachat de crédits permet d’allonger la durée de remboursement de l’ensemble et d’abaisser la mensualité totale.
Augmenter votre apport personnel
L’apport médian d’un primo-accédant en 2025 tourne autour de 35 000 € hors Île-de-France et 80 000 € en région parisienne (Pretto, 2026). Mobiliser un PEL, un CEL, une donation familiale ou une assurance-vie peut faire bouger significativement le curseur. Au-delà du capital ajouté, un apport plus fort améliore votre profil bancaire et ouvre l’accès à de meilleurs taux.
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d’environ 16 %. Mais attention : le coût total des intérêts grimpe en proportion. Sur 25 ans à 3,31 %, vous payez environ 47 % du capital en intérêts cumulés. Sur 15 ans à 3,06 %, ce ratio tombe à 25 %. À calibrer selon votre projet et votre âge.
Optimiser votre assurance emprunteur
L’assurance représente 0,09 % à 0,40 % du capital emprunté par an selon votre âge et votre profil (Magnolia.fr, octobre 2025). En délégation d’assurance, un primo-accédant de moins de 30 ans peut descendre à 0,09 %, contre 0,30 % et plus chez la banque prêteuse. La loi Lemoine permet de changer d’assurance à tout moment depuis 2022, sans pénalité.
Ajouter un co-emprunteur
Emprunter à deux double quasiment la base de revenus retenue, et donc la capacité. Un couple à 2 × 2 500 € de revenus emprunte environ 355 000 € sur 25 ans, là où un emprunteur seul à 2 500 € plafonne à 178 000 €. Le co-emprunteur n’a pas besoin d’être conjoint : un parent, un frère ou un partenaire pacsé fait l’affaire.
Ces leviers ouvrent aussi la porte à l’accession à prix maîtrisés, un dispositif qui abaisse le ticket d’entrée pour les primo-accédants.
Le PTZ et les autres aides cumulables avec votre prêt
Pour un primo-accédant qui achète dans le neuf, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est l’aide la plus puissante. Il finance jusqu’à 50 % du prix pour un appartement neuf (ménages les plus modestes) et jusqu’à 30 % pour une maison individuelle neuve, sans intérêts ni frais de dossier, sur 20 à 25 ans selon votre tranche de revenus. Depuis la réforme du 1er avril 2025, il s’applique à toutes les zones (A, B1, B2 et C), en appartement comme en maison individuelle.
Le PTZ s’ajoute à votre prêt principal sans être pris en compte dans le taux d’endettement de la même façon. Concrètement, un primo-accédant éligible au PTZ peut souvent emprunter au-delà de sa capacité théorique, parce que le différé de remboursement du PTZ allège les premières années. Pour aller plus loin, consultez le guide complet du Prêt à Taux Zéro.
D’autres aides peuvent venir compléter votre plan de financement. Le prêt Action Logement, accessible aux salariés du privé, permet d’emprunter jusqu’à 30 000 € à un taux préférentiel (1 % hors assurance en 2026). Le Plan Épargne Logement (PEL) offre un droit à prêt à un taux réglementé. Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) et le Prêt Conventionné (PC) ouvrent droit aux APL accession sous conditions de revenus.
Capacité d'emprunt et achat dans le neuf : ce qui change
Acheter dans le neuf modifie le calcul de capacité d’emprunt sur deux points majeurs. D’abord les frais d’acquisition, dits frais de notaire, tombent à 2-3 % du prix au lieu de 7-8 % dans l’ancien. Sur un 3 pièces à 250 000 €, vous économisez environ 12 000 € qui restent dans votre capacité d’achat plutôt que de partir en taxes.
Acheter dans le neuf plutôt que dans l’ancien rénové se paie généralement un peu plus cher au m² à l’achat. Mais une fois pris en compte les frais d’acquisition réduits, les avantages fiscaux possibles (TVA à 5,5 % en zone ANRU/QPV, exonération de taxe foncière les deux premières années selon les communes) et l’absence de travaux à prévoir, l’écart de coût réel se resserre nettement sur la durée.
Le PTZ vient renforcer cet avantage. Pour un foyer éligible, il peut financer jusqu’à la moitié du prix d’un appartement neuf, contre 0 % dans l’ancien sans gros travaux. C’est l’un des leviers qui orientent les jeunes ménages vers le neuf plutôt que vers l’ancien. Retrouvez tous les avantages de l’immobilier neuf dans notre guide dédié.
Foire aux questions sur la capacité d'emprunt
Quel est le taux d'endettement maximum imposé par les banques en 2026 ?
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans le calcul de capacité d'emprunt ?
Peut-on emprunter sans aucun apport personnel ?
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de salaire net ?
Quelle est la différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat ?
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte à 100 % ?
Pour aller plus loin
Calculer sa capacité d’emprunt n’est que la première étape. Pour transformer cette estimation en projet concret, il faut ensuite vérifier votre éligibilité aux prêts aidés, identifier les programmes neufs dans votre budget et anticiper le calendrier d’achat. Vérifiez votre éligibilité au Prêt à Taux Zéro et explorez nos programmes neufs disponibles dans votre zone. Nos conseillers Nacarat vous accompagnent à chaque étape, de la première simulation à la remise des clés.
Sources
- Légifrance, décision HCSF du 29 septembre 2021, 2021
- Ministère de l’Économie, mesure HCSF sur l’octroi de crédits immobiliers, 2023
- Banque de France, Panorama des crédits à l’habitat des ménages, 2026
- Observatoire Crédit Logement / CSA, taux et durées avril 2026, 2026
- Pretto, baisse de l’apport personnel en 2026, 2026
- Pretto, capacité d’emprunt selon le salaire, 2026
- Cafpi, calcul du reste à vivre, 2025
- Magnolia.fr, baromètre pouvoir d’achat immobilier, octobre 2025
- Magnolia.fr, principaux motifs de refus de prêt en 2025, 2025
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