La question arrive presque toujours dans le mauvais sens. On cherche « combien je peux emprunter », alors que le projet part d’un prix affiché : celui du 3 pièces qui plaît, dans le programme qui convient. Le simulateur ci-dessus fait ce calcul inversé. Voici ce qu’il y a derrière, et pourquoi le chiffre obtenu diffère souvent de ce qu’on lit ailleurs.
- Un logement neuf à 300 000€ avec 10 % d’apport demande environ 4 173€ nets par mois au foyer, sur 25 ans.
- La plupart des calculs en ligne oublient l’assurance emprunteur, que le HCSF impose de compter dans les 35 %. L’écart atteint 307€ de revenu exigé sur un prêt de 300 000€.
- Les acheteurs réels financent en moyenne 4,3 années de revenus par opération (Observatoire Crédit Logement, 2e trimestre 2026), soit près de 39 % de plus que le minimum légal.
- Dans le neuf, les frais d’acquisition réduits font baisser le revenu exigé d’environ 300€ par mois sur un bien à 400 000€, face à l’ancien.
Quels revenus faut-il pour acheter dans le neuf ?
Comptez environ 4 173€ nets par mois pour un logement neuf à 300 000€ financé sur 25 ans avec 10 % d’apport, et 5 564€ pour un bien à 400 000€. Ces montants découlent de la règle des 35 % d’endettement fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, contraignante pour les banques depuis 2022.
Le calcul se déroule en quatre temps. On ajoute les frais d’acquisition au prix du bien, on retire l’apport, on transforme le capital restant en mensualité selon la durée et le taux, puis on divise cette mensualité par 0,35. Rien de plus. La difficulté n’est pas la formule, ce sont les postes qu’on oublie en route.
Voici les repères, calculés avec un apport de 10 % du prix, des frais de notaire réduits à 2,5 % et une assurance emprunteur à 0,34 % du capital.
| Prix du logement | Montant emprunté | Mensualité sur 25 ans | Revenus nets nécessaires | Revenus sur 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| 200 000€ | 185 000€ | 974€ | 2 782€ | 3 183€ |
| 250 000€ | 231 250€ | 1 217€ | 3 477€ | 3 978€ |
| 300 000€ | 277 500€ | 1 460€ | 4 173€ | 4 774€ |
| 400 000€ | 370 000€ | 1 947€ | 5 564€ | 6 366€ |
| 500 000€ | 462 500€ | 2 434€ | 6 954€ | 7 957€ |
Ces revenus s’entendent au niveau du foyer, avant impôt. Un couple à 4 173€ nets, ce sont deux salaires d’environ 2 090€ chacun. À une seule personne, le même projet demande un salaire deux fois plus élevé, ce qui explique pourquoi l’achat en solo bute vite sur le plafond.
Pour le sens classique, revenus vers capacité d’emprunt, notre simulateur de capacité d’emprunt traite la question dans l’autre direction.
Pourquoi la plupart des calculs de salaire sous-estiment le revenu exigé
Deux oublis reviennent systématiquement dans les calculs en ligne : l’assurance emprunteur et la différence entre le prix du bien et le montant emprunté. Sur un prêt de 300 000€, ignorer l’assurance fait passer le revenu exigé de 4 511€ à 4 204€, soit 307€ d’écart.
L’assurance n’est pas une option de confort. Le HCSF calcule le taux d’effort charges d’assurance comprises, et les banques appliquent cette définition. Une assurance à 0,34 % du capital sur un prêt de 300 000€ représente 85€ par mois. Traduits en revenu exigé, ces 85€ valent 243€ de salaire mensuel supplémentaire. Un ménage qui se cale sur un calcul sans assurance se présente donc au guichet avec un dossier déjà hors norme.
Le second écart est plus sournois. Les comparateurs répondent à la question « quel salaire pour emprunter 300 000€ », qui n’est pas celle de l’acheteur. Un emprunt de 300 000€ ne finance pas un bien à 300 000€ : il faut y ajouter les frais d’acquisition, et en retirer l’apport. Dans le neuf, un bien à 300 000€ avec 30 000€ d’apport se finance avec 277 500€ de prêt.
Notre observation : sur un même projet à 300 000€, selon qu’on compte l’assurance et qu’on raisonne en prix ou en capital emprunté, le revenu affiché varie de 4 173€ à 4 511€. Trois cents euros de salaire mensuel, uniquement dus à la méthode de calcul.
Combien peut viser un ménage aux revenus médians ?
Le salaire net médian du secteur privé s’établit à 2 180€ par mois en 2024, dernière année publiée (INSEE). Un couple médian, à 4 360€ nets, dispose donc d’une mensualité maximale de 1 526€ et peut viser un logement neuf autour de 312 000€ avec 30 000€ d’apport. Au prix moyen de l’appartement neuf, 5 209€ le mètre carré au premier trimestre 2026, cela représente 60 m².
Soixante mètres carrés, c’est un 3 pièces. Le chiffre situe assez bien le marché réel : un couple aux revenus médians reste solvable dans le neuf, mais sur des surfaces mesurées. Et la moyenne nationale masque des écarts considérables, puisque le mètre carré neuf se négocie à 5 862€ en Île-de-France contre 4 859€ en régions. À budget égal, le même ménage passe de 53 m² à 64 m² selon la géographie.
L’apport pèse moins qu’on ne le croit sur le budget final. Passer de 0€ à 30 000€ d’apport fait gagner 29 268€ de budget, soit environ 6 m². En revanche il change tout sur l’acceptation du dossier, puisque les banques attendent au minimum de quoi couvrir les frais.
Le minimum légal n'est pas le revenu des acheteurs réels
Les ménages qui achètent financent en moyenne 4,3 années de revenus par opération au 2e trimestre 2026, contre 4,2 années un an plus tôt (Observatoire Crédit Logement / CSA). Rapporté à un bien à 300 000€, cela correspond à 5 814€ nets par mois, soit 39 % de plus que le minimum légal de 4 173€.
Cet écart mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il change la lecture du plafond des 35 %. Ce plafond est une limite réglementaire, pas une cible. Les dossiers qui passent sont ceux qui gardent de la marge sous le plafond. Se présenter pile à 35 % d’endettement, sans épargne résiduelle et sans apport au-delà des frais, revient à demander à la banque de consommer sa marge de flexibilité pour vous.
Pourquoi allonger la durée à 27 ans ne fait pas baisser le revenu exigé
Contrairement à l’intuition, passer de 25 à 27 ans augmente le revenu exigé d’environ 57€ par mois sur un bien à 400 000€. La raison tient à la nature de ces deux années supplémentaires : le HCSF autorise 27 ans dans le neuf, mais les 24 premiers mois sont un différé d’amortissement, pas de l’amortissement.
Le mécanisme est logique une fois posé. Pendant la construction, l’acquéreur ne rembourse pas de capital : il paie des intérêts intercalaires au fur et à mesure des appels de fonds. L’amortissement démarre ensuite, et il reste calé sur 25 ans. La mensualité de référence est donc celle d’un prêt sur 25 ans, mais assortie du taux des durées longues, plus élevé. Le revenu exigé monte légèrement, et le coût total du crédit progresse de près de 6 000€.
Ce que ces 27 ans apportent réellement, ce n’est pas de la capacité d’emprunt : c’est de la trésorerie pendant les travaux, pour un ménage qui continue de payer un loyer en parallèle. La nuance compte au moment de négocier.
Ce que le neuf change sur le revenu exigé
Sur un bien à 400 000€, les frais d’acquisition réduits du neuf abaissent le revenu exigé de 301€ par mois face à l’ancien, soit 3 609€ par an. Les frais représentent 2 à 3 % du prix dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien, l’écart venant presque uniquement de la fiscalité, avec des droits de mutation à 0,715 %.
Concrètement, un même prix affiché ne demande pas le même dossier selon le type de bien. À 400 000€, les frais passent de 30 000€ à 10 000€, ce qui allège d’autant le capital à emprunter. Notre simulateur de frais de notaire dans le neuf chiffre l’écart sur un prix précis.
Deux autres mécanismes propres au neuf jouent sur l’équation :
- Le prêt à taux zéro, étendu depuis le 1er avril 2025 à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire, maisons individuelles comprises, pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. Il finance une part du projet sans intérêts, ce qui réduit la mensualité globale et donc le revenu exigé. Notre simulateur PTZ détaille les conditions applicables à votre situation.
- La TVA réduite en zone éligible, qui agit directement sur le prix et non sur le financement.
Ces dispositifs ne se cumulent pas automatiquement et dépendent de plafonds de ressources. Un conseiller vérifie l’éligibilité programme par programme.
Combien le PTZ fait-il baisser le revenu exigé ?
De 119€ à 637€ par mois selon la tranche de revenus et la zone, à une condition : que la banque lisse les deux prêts. C’est la pratique standard, et sans elle le calcul se retourne.
Le lissage mérite un mot, parce qu’il explique pourquoi un prêt gratuit ne se contente pas d’être gratuit. La banque module la mensualité du prêt principal pour absorber celle du PTZ, de sorte que la mensualité totale reste constante du premier au dernier mois : plus élevée sur le prêt principal pendant que le PTZ est en différé, réduite ensuite quand le PTZ commence à se rembourser. Le taux d’endettement ne bouge donc pas d’un palier à l’autre, ce qui est exactement l’objet du montage.
Sans lissage, un PTZ de tranche 4 remboursé sur dix ans sans différé alourdirait la mensualité des premières années, au point de dégrader le taux d’endettement et d’annuler l’avantage. C’est le risque que le lissage neutralise.
Voici le barème applicable dans le neuf, issu du décret du 29 mars 2025.
| Tranche | Appartement neuf | Maison neuve | Durée totale | Dont différé |
|---|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 50 % | 30 % | 25 ans | 10 ans |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % | 20 ans | 8 ans |
| Tranche 3 | 40 % | 20 % | 15 ans | 2 ans |
| Tranche 4 | 20 % | 10 % | 10 ans | aucun |
La quotité s’applique au coût de l’opération, lui-même plafonné selon la zone et le nombre d’occupants : de 100 000€ pour une personne seule en zone C à 360 000€ pour cinq personnes ou plus en zone A. Les plafonds de ressources suivent la même logique, de 28 500€ de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zone C à 73 500€ pour un couple en zone A.
Trois exemples, calculés avec 10 % d’apport sur 25 ans, mensualité lissée :
| Projet | PTZ obtenu | Revenu sans PTZ | Revenu avec PTZ | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 200 000€, zone C, 4 personnes | 100 000€ (tranche 1, 50 %) | 2 782€ | 2 145€ | -637€ |
| 300 000€, zone B1, 2 personnes | 81 000€ (tranche 3, 40 %) | 4 173€ | 3 886€ | -287€ |
| 493 000€, zone A, 3 personnes | 54 000€ (tranche 4, 20 %) | 6 857€ | 6 738€ | -119€ |
L’effet décroît nettement quand les revenus montent, pour deux raisons qui se cumulent : la quotité tombe de 50 % à 20 % entre la première et la dernière tranche, et l’assiette est plafonnée par zone. Sur le bien à 493 000€ en zone A, le PTZ ne porte que sur 270 000€ et non sur le prix total.
C’est cohérent avec la vocation du dispositif : un coup de pouce ciblé sur les primo-accédants modestes, pas un levier pour les budgets élevés.
Ce que la banque regarde au-delà des 35 %
Le taux d’endettement n’est qu’un critère parmi plusieurs. Les banques disposent d’une marge de flexibilité leur permettant de déroger aux règles du HCSF sur 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % doit concerner des résidences principales et au moins 30 % des primo-accédants.
Autrement dit, dépasser 35 % n’est pas impossible, mais cela consomme une ressource rare que la banque réserve aux meilleurs dossiers. Les critères qui font la différence :
- Le reste à vivre après mensualité, apprécié selon la composition du foyer et la zone. Un même taux d’effort ne se juge pas de la même manière avec deux enfants ou sans.
- L’épargne résiduelle après versement de l’apport. Vider ses comptes pour maximiser l’apport se retourne parfois contre le dossier.
- La stabilité professionnelle, l’ancienneté, la nature du contrat, et la tenue des comptes sur les derniers mois.
- Le saut de charge, soit l’écart entre le loyer actuel et la future mensualité. Un écart réduit rassure.
L’Observatoire Crédit Logement note d’ailleurs des difficultés accrues pour les primo-accédants les moins dotés en apport personnel. Le nerf de la guerre reste l’épargne mobilisable, davantage que le salaire seul.
Foire aux questions
Quel salaire pour emprunter 300 000€ ?
Environ 4 511€ nets par mois sur 25 ans, assurance emprunteur comprise, au taux moyen de juillet 2026. Les calculs qui annoncent 4 200€ omettent l’assurance, que le HCSF impose pourtant de compter dans les 35 % d’endettement. Attention aussi à distinguer montant emprunté et prix du bien.
Peut-on acheter avec un seul salaire ?
Oui, mais le plafond descend vite. Un logement à 250 000€ dans le neuf demande 3 477€ nets par mois, soit bien plus que le salaire net médian du privé, à 2 180€ en 2024 selon l’INSEE. Les primo-accédants seuls s’orientent souvent vers des surfaces plus petites, un apport renforcé ou le prêt à taux zéro.
L'apport est-il obligatoire pour acheter dans le neuf ?
Aucun texte ne l’impose, mais les banques attendent en pratique de quoi couvrir les frais d’acquisition, souvent autour de 10 % du prix. Dans le neuf ces frais tombent à 2 ou 3 %, ce qui abaisse le ticket d’entrée. L’épargne qui reste après l’apport compte autant que son montant.
Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?
Partiellement. Les banques retiennent généralement 70 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Les primes et revenus variables sont pris en compte selon leur régularité, en général sur la base d’une moyenne des trois dernières années.
Le prêt à taux zéro fait-il baisser le revenu exigé ?
Oui, de 119€ à 637€ par mois selon la tranche et la zone. Encore faut-il que la banque lisse les deux prêts pour maintenir une mensualité totale constante, ce qu’elle fait en pratique. L’effet décroît quand les revenus montent, puisque la quotité passe de 50 % à 20 % et que l’assiette est plafonnée par zone.
Pour aller plus loin
Le calcul donne un ordre de grandeur, pas une réponse définitive. Le même prix affiché ne demande pas le même revenu selon la zone, la fiscalité applicable, les aides mobilisables et la structure de votre apport. C’est précisément ce qu’un conseiller vérifie sur un programme donné.
Pour prolonger : notre guide acheter dans le neuf pour votre résidence principale fait le tour des étapes, et la liste de nos programmes immobiliers neufs permet de confronter votre budget aux prix réels par ville.
Louis Moret
Mis à jour le 27/07/2026
Sources
- HCSF, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers, 2026
- Observatoire Crédit Logement / CSA, analyse du 2e trimestre 2026, 2026
- INSEE, l’essentiel sur les salaires, données 2024
- INSEE Première n° 2079, les salaires dans le secteur privé en 2024, 2025
- Service-public.gouv.fr, prêt à taux zéro : barèmes et plafonds, 2026
- Légifrance, décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, 2025
- SDES, commercialisation des logements neufs au 1er trimestre 2026, 2026
- Pretto, taux immobiliers par durée en juillet 2026, 2026