Devenir propriétaire dans le neuf avec le Prêt à Taux Zéro 2026

Simulateur PTZ 2026 : calculez votre Prêt à Taux Zéro

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Vérifiez votre éligibilité au PTZ et calculez votre montant selon le barème en vigueur (arrêté du 19 février 2025).

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Rédacteur expert

Louis Moret

Rédacteur | Nacarat.com

Mis à jour le 20/05/2026

Simulation PTZ 2026 : tout comprendre sur votre Prêt à Taux Zéro

Le décret du 29 mars 2025 a élargi le PTZ à toute la France et réintroduit la maison neuve. Sur les neuf premiers mois de 2025, 20 826 PTZ ont été émis selon la SGFGAS, pour un montant moyen de 56 705 €. Si vous projetez d’acheter dans le neuf, ce prêt sans intérêts ni frais de dossier peut financer jusqu’à 50 % de votre logement. On vous explique comment le simuler, qui peut en bénéficier et combien vous pouvez espérer toucher en 2026.

Couple primo-accédant tenant les clés de leur logement neuf, simulation PTZ 2026 Nacarat

Qu'est-ce que le PTZ et qui peut en bénéficier ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État, accordé sans intérêts ni frais de dossier, destiné aux primo-accédants pour financer leur résidence principale. Il vient compléter un prêt immobilier classique : il ne couvre jamais 100 % du projet. Le PTZ fonctionne comme un coup de pouce massif sur la part la plus chère du financement.
Pour en bénéficier en 2026, vous devez remplir quatre conditions cumulatives :
  • Être primo-accédant : vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 dernières années.
  • Acheter votre résidence principale : le logement devra être votre habitation principale dans l’année qui suit la livraison.
  • Respecter les plafonds de revenus selon votre zone et la composition du foyer (basés sur les revenus fiscaux N-2).
  • Acheter dans le neuf ou en VEFA : appartement comme maison individuelle, dans toutes les zones (A, B1, B2 et C) depuis avril 2025.

Selon Meilleurtaux et la Banque de France, 52 % des nouveaux prêts immobiliers en août 2025 ont été accordés à des primo-accédants. Cette dynamique est portée par le retour du PTZ étendu, considéré comme l’aide la plus puissante à l’accession dans le neuf.

La réforme du PTZ depuis le 1er avril 2025

Le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 a profondément remodelé le dispositif. Trois changements majeurs sont à retenir pour quiconque envisage un achat neuf en 2026.

Élargissement à toutes les zones (A, B1, B2 et C)

Avant la réforme, le PTZ était limité aux zones tendues (A, B1) pour le collectif. Désormais, l’ensemble du territoire est éligible, qu’il s’agisse d’une grande agglomération ou d’une commune rurale. Les chiffres SGFGAS montrent que la zone C capte 43 % des PTZ émis en 2025, signe que cette réforme a ré-ouvert l’accession aux territoires ruraux et péri-urbains.

Réintroduction de la maison individuelle neuve

La maison individuelle neuve, exclue du PTZ depuis 2017 dans les zones tendues, est de nouveau éligible partout. Selon la SGFGAS, 64 % des PTZ émis en 2025 (soit environ 13 300 prêts) ont financé un logement individuel, contre 36 % pour le collectif. Une statistique qui confirme l’importance de cette réintroduction pour les primo-accédants.

Prolongation jusqu'au 31 décembre 2027

Selon l’ANIL, le dispositif est désormais prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Vous avez donc deux ans pleins pour bénéficier du barème actuel. Les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2025 entrent dans le nouveau cadre.

Quel est le montant maximum de votre PTZ ?

Le montant du PTZ dépend de trois variables : la tranche de revenus dans laquelle vous tombez (de T1 à T4), le type de logement (collectif ou individuel) et la zone du bien. Le calcul se fait en deux étapes : d’abord on plafonne le prix retenu (l’assiette), puis on applique une quotité.
Les quotités 2026 sont les suivantes :
Tranche de revenusLogement collectifLogement individuel
T1 (revenus les plus bas)50 %30 %
T240 %20 %
T340 %20 %
T4 (revenus les plus hauts)20 %10 %
Concrètement, un foyer en tranche 1 qui achète un appartement à 250 000 € peut bénéficier d’un PTZ de 125 000 € (50 % de 250 000 €), sous réserve que le prix ne dépasse pas le plafond d’opération applicable à sa zone.
Les plafonds d’opération limitent le montant maximum sur lequel le PTZ peut être calculé. En zone A, ils vont de 150 000 € (1 personne) à 345 000 € (5 personnes ou plus). En zone C, ils sont plus bas : 100 000 € à 230 000 €. Ces plafonds protègent contre les excès et adaptent le PTZ au coût local du logement.
Bon à savoir : selon la SGFGAS, la répartition des PTZ 2025 par tranche est de 37 % en T1, 28 % en T2, 23 % en T3 et 12 % en T4. Les ménages aux revenus les plus modestes captent donc la part la plus importante du dispositif, comme prévu par la philosophie d’origine du PTZ.

Les plafonds de revenus 2026 par zone

Pour être éligible au PTZ, vos revenus fiscaux de référence N-2 (revenus 2024 pour un achat en 2026) doivent respecter des plafonds spécifiques selon votre zone et la composition de votre foyer. Le calcul officiel divise le revenu par un coefficient familial avant comparaison aux plafonds.

Voici les plafonds maximums (T4) en vigueur, à diviser par le coefficient familial pour vérifier votre éligibilité :

PersonnesCoef. familialZone A / AbisZone B1Zone B2 et C
1 personne1,049 000 €34 500 €31 500 €
2 personnes1,468 600 €48 300 €44 100 €
3 personnes1,783 300 €58 650 €53 550 €
4 personnes2,098 000 €69 000 €63 000 €
5 personnes ou +2,3112 700 €79 350 €72 450 €
Le revenu de référence retenu est le plus élevé entre votre revenu fiscal N-2 et le coût total de l’opération divisé par 9. Cette règle, méconnue, peut placer un dossier dans une tranche supérieure si le bien acheté est particulièrement cher par rapport aux revenus.

Durée et différé : comment vous remboursez le PTZ

Le PTZ a une durée totale comprise entre 10 et 25 ans selon votre tranche, et inclut une période de différé pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (vous payez seulement votre prêt principal). Cette période de grâce est l’un des avantages les plus importants du dispositif.
TrancheDurée totaleDifféréRemboursement
T125 ans10 ans15 ans
T220 ans8 ans12 ans
T315 ans2 ans13 ans
T410 ansaucun10 ans

Pour un foyer en T1 avec un PTZ de 100 000 €, le mécanisme est simple : pendant les 10 premières années, vous ne payez que votre prêt principal. À partir de la 11e année, vous commencez à rembourser le PTZ par mensualités d’environ 555 € (100 000 € / 180 mois) sur les 15 années restantes. Aucun intérêt n’est ajouté.

Maisons Forest-Sur-Marque
Maisons Forest-Sur-Marque

Un exemple concret : couple primo-accédant en zone B1

Prenons un couple primo-accédant en zone B1 (Lille, Lyon, Bordeaux, etc.) avec deux enfants, soit 4 personnes au foyer. Leurs revenus 2024 atteignent 48 000 €. Ils achètent un appartement neuf à 280 000 €.
Étape par étape :
  • Revenu pondéré : 48 000 € / coefficient familial 2,0 = 24 000 €. Ce revenu se situe entre le plafond T1 (21 500 €) et le plafond T2 (26 000 €) en zone B1, donc tranche T2.
  • Plafond d’opération zone B1, 4 personnes : 270 000 €. Le prix de 280 000 € dépasse le plafond, on retient 270 000 € comme assiette.
  • Quotité T2 collectif : 40 %.
  • Montant PTZ : 40 % × 270 000 € = 108 000 €.
  • Reste à financer : 280 000 € – 108 000 € = 172 000 € via prêt principal.

Sur ce dossier, le PTZ couvre 38,5 % du projet sans intérêts. Sur 20 ans (durée totale d’un PTZ en tranche T2), l’économie d’intérêts par rapport à un prêt classique au taux moyen de 3,45 % atteint environ 40 000 €. À titre indicatif, cela représente près de 10 mois de salaire net pour un foyer disposant de 4 000 €/mois.

Le PTZ et les autres aides cumulables

Le PTZ se cumule avec la quasi-totalité des autres dispositifs d’accession. C’est même indispensable, puisque le PTZ ne couvre jamais 100 % du projet : il faut toujours un prêt principal classique en complément.

Le prêt Action Logement

Réservé aux salariés du secteur privé non agricole de plus de 10 employés, le prêt Action Logement complète idéalement le PTZ. Selon Action Logement, le montant peut aller jusqu’à 30 000 € à un taux préférentiel en 2026, et jusqu’à 40 000 € dans les zones tendues (A et Abis). Cumulé au PTZ et à un prêt principal, il peut représenter le coup de pouce qui boucle un plan de financement. Le taux exact est révisé périodiquement, à confirmer auprès d’Action Logement au moment de la demande.

Le PEL et le CEL

Si vous avez ouvert un Plan Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL) il y a plus de 4 ans, vous bénéficiez d’un droit à prêt à un taux réglementé. Cumulable avec le PTZ, il offre une marge supplémentaire sans pénaliser le calcul d’endettement de la même façon qu’un prêt classique.

Le PAS, le PC et les aides locales

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) et le Prêt Conventionné (PC) ouvrent droit aux APL accession sous conditions de revenus. Plus discrets, certains conseils départementaux ou régionaux proposent aussi des prêts à taux bonifiés ou des subventions pour l’achat dans le neuf. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.

Quelles banques distribuent le PTZ ?

Le PTZ est distribué par les banques habilitées par la SGFGAS. La plupart des grands réseaux bancaires sont concernés : BPCE (Caisse d’Épargne, Banque Populaire), Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Société Générale, LCL, La Banque Postale. Toutes les banques ne sont pas habilitées, et chacune fixe ses propres critères d’octroi en plus des conditions PTZ.
Selon la SGFGAS, environ 15 réseaux sont conventionnés. La liste officielle est consultable sur le site de la SGFGAS. Pour optimiser votre dossier, demandez plusieurs simulations en parallèle : les politiques d’acceptation diffèrent d’une banque à l’autre, surtout sur la durée et le taux du prêt principal qui accompagne le PTZ.

Foire aux questions sur le PTZ 2026

Le PTZ couvre-t-il 100 % de l'achat ?

Non. Le PTZ finance au maximum 50 % du prix dans le neuf collectif (tranche 1) ou 30 % en individuel. Vous devez systématiquement le compléter avec un prêt immobilier classique. C’est un dispositif de complément, jamais un dispositif unique.

Oui. Depuis le décret du 29 mars 2025, le PTZ couvre à nouveau les maisons individuelles neuves dans toutes les zones (A, B1, B2 et C), avec une quotité réduite par rapport au collectif (10 à 30 % selon la tranche). Selon la SGFGAS, 64 % des PTZ 2025 ont financé un logement individuel.

Oui. Le prêt Action Logement (jusqu’à 30 000 € à taux préférentiel, et jusqu’à 40 000 € en zones tendues A et Abis) est cumulable avec le PTZ, le PEL, le PAS et un prêt classique. C’est l’une des combinaisons les plus puissantes pour boucler un plan de financement primo-accédant. Taux à confirmer auprès d’Action Logement au moment de la demande.

Si vous revendez votre bien avant le remboursement intégral du PTZ, vous devez soit le rembourser intégralement, soit le transférer sur un nouvel achat (sous conditions strictes : nouveau bien éligible, mêmes critères). Renseignez-vous auprès de votre banque avant toute revente.

La majorité des banques de réseau et certaines banques en ligne. BPCE (Caisse d’Épargne, Banque Populaire), Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Société Générale, LCL, La Banque Postale sont conventionnées avec la SGFGAS. La liste complète est sur sgfgas.fr/etablissements-affilies.

Pendant la période de différé (10, 8 ou 2 ans selon votre tranche), vous ne remboursez que votre prêt principal. Le PTZ ne génère aucune mensualité. Une fois le différé terminé, vous commencez à rembourser le PTZ par mensualités fixes sur la durée restante. Cela allège fortement les premières années, souvent les plus tendues budgétairement.

Selon la SGFGAS, 20 826 PTZ ont été émis sur les 9 premiers mois de 2025, pour un montant moyen de 56 705 €. La répartition par tranche est de 37 % en T1, 28 % en T2, 23 % en T3 et 12 % en T4. La zone C capte 43 % des émissions.

Pour aller plus loin

Simuler son PTZ est une étape clé d’un projet d’achat dans le neuf. Pour transformer cette estimation en projet concret, il faut ensuite calculer votre capacité d’emprunt, identifier les programmes éligibles dans votre zone et vérifier l’ensemble des aides cumulables (Action Logement, PEL, aides locales). Nos conseillers Nacarat vous accompagnent à chaque étape.

Sources

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