Financer son achat immobilier neuf en 2026 : toutes les solutions
Plusieurs milliers d'euros d'économies sur votre projet en cumulant les aides
PTZ jusqu’à 50 %, TVA à 5,5 %, frais de notaire réduits, Action Logement, prêt épargne logement. En 2026, plusieurs leviers cumulables réduisent le coût total de votre logement neuf de 15 à 30 %. On vous explique lesquels actionner selon votre profil.
5 dispositifs pour alléger votre plan de financement
L’achat dans le neuf ouvre droit à des aides que l’ancien ne propose pas. Cumulés, ces dispositifs peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies sur le projet.
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Jusqu’à 50 % du prix financés sans intérêts ni frais de dossier. Élargi à toute la France depuis avril 2025.
TVA réduite à 5,5 %
Au lieu de 20 %, dans les zones ANRU et QPV, pour votre résidence principale.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Une économie immédiate.
Prêt Action Logement
Jusqu’à 30 000 € à taux réduit pour les salariés du privé (ex 1 % employeur).
PAS, PC, PEL
Prêt Accession Sociale, Prêt Conventionné, Plan Épargne Logement : à combiner selon votre profil.
Cumul des aides
La plupart des dispositifs se cumulent. Un conseiller Nacarat assemble votre plan optimal.
Le Prêt à Taux Zéro 2026 : la pierre angulaire
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est rétabli sur l’ensemble du territoire français pour les logements neufs (collectif et individuel selon les zones). C’est un prêt sans intérêts, sans frais de dossier, qui finance une partie de votre résidence principale.
- Jusqu’à 50 % du prix en zone tendue (A, A bis, B1) pour le collectif
- Jusqu’à 30 % en zone détendue (B2, C) ou en maison individuelle
- Durée 20, 22 ou 25 ans avec différé possible
- Cumulable avec un prêt bancaire principal et toutes les autres aides
sans intérêts ni frais de dossier en zone tendue, pour un primo-accédant qui achète son logement neuf collectif.
Sur un 3 pièces à 250 000 €, l’économie de TVA atteint près de 36 000 € pour un acquéreur en zone éligible.
La TVA réduite à 5,5 %
Réservée à la résidence principale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et les zones ANRU, ainsi que dans un rayon de 300 m autour, la TVA à 5,5 % remplace la TVA à 20 % standard.
- Logement éligible RE2020 (norme remplaçant la RT2012 depuis 2022)
- Plafonds de ressources alignés sur ceux du PSLA
- Engagement d’occupation à titre de résidence principale pendant 10 ans
- En cas de revente avant 10 ans, restitution dégressive du gain de TVA
Des frais de notaire réduits, automatiquement
Aucune démarche : dans le neuf, les frais d’acquisition sont mécaniquement plus faibles que dans l’ancien parce que l’État applique des droits de mutation réduits sur la première vente d’un logement.
- Neuf : 2 à 3 % du prix d’acquisition
- Ancien : 7 à 8 % du prix d’acquisition
- Sur un bien à 250 000 €, l’économie atteint 12 000 à 15 000 €
- S’applique sans condition à tous les acquéreurs (résidence principale ou investissement)
soit en moyenne 13 000 € économisés sur un 3 pièces à 250 000 € comparé à l’achat équivalent dans l’ancien.
à taux réduit pour les salariés du secteur privé non agricole, à intégrer directement dans votre plan de financement.
Le prêt Action Logement (ex 1 % employeur)
Si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés ou plus, vous pouvez solliciter un prêt accession Action Logement à taux préférentiel.
- Montant maximum : jusqu’à 30 000 € selon la zone
- Taux fixe préférentiel (1 % en 2025, à confirmer 2026)
- Durée jusqu’à 25 ans
- Cumulable avec PTZ, prêt bancaire principal et prêt épargne logement
Les autres prêts à connaître
Selon votre profil et votre épargne préalable, plusieurs prêts complémentaires viennent compléter le prêt bancaire principal.
Prêt Accession Sociale (PAS)
Pour les ménages aux revenus modestes. Taux plafonné, frais de dossier limités, ouvre droit à l’APL accession dans certains cas.
Prêt Conventionné (PC)
Sans condition de ressources, finance jusqu’à 100 % de l’opération. Taux plafonnés par l’État.
Plan Épargne Logement (PEL)
Si vous détenez un PEL ouvert depuis au moins 3 ans, vous bénéficiez d’un droit à prêt à taux contractuel défini à l’ouverture.
Prêt Fonctionnaire
Réservé aux agents de la fonction publique, en complément du prêt principal. Conditions auprès des mutuelles dédiées.
Le comparatif des aides au financement neuf
Synthèse des conditions et des montants pour situer chaque dispositif d’un coup d’œil.
| Dispositif | Bénéfice maximal | Conditions clés | Cumulable avec |
|---|---|---|---|
| PTZ 2026 | 50 % du prix sans intérêts | Primo-accédant + plafonds ressources | Tous les autres prêts |
| TVA 5,5 % | 14,5 pts de TVA économisés | QPV / ANRU + 300 m, résidence principale | PTZ, prêts complémentaires |
| Frais notaire réduits | 5 pts vs ancien | Aucune (automatique sur le neuf) | Tous |
| Action Logement | 30 000 € à taux préférentiel | Salarié privé non agricole, +10 salariés | PTZ, PEL, prêt principal |
| PAS | 100 % du financement | Plafonds de ressources | PTZ, PEL |
| PEL | Jusqu'à 92 000 € | PEL ouvert ≥ 3 ans | Tous |
Plan de financement type : 3 pièces neuf à 250 000 €
Exemple pour un couple primo-accédant, 2 enfants, revenus 55 000 € annuels, achat en zone B1 d’un 3 pièces collectif neuf RE2020.
Décomposition du financement
Prix d’acquisition : 250 000 € + 6 250 € de frais de notaire = 256 250 € à financer
Apport personnel
25 000 €
PTZ 2026 (40 % du prix, zone B1)
100 000 €
Prêt Action Logement
30 000 €
Prêt bancaire principal sur 25 ans
101 250 €
Total financé
256 250 €
Exemple non contractuel à titre indicatif. Conditions PTZ et Action Logement vérifiées au cas par cas selon zone et ressources. Demandez votre simulation personnalisée.
Vous achetez pour investir ?
Les dispositifs pour investir dans le neuf
Cette page couvre l’achat de votre résidence principale. Si vous achetez pour louer ou défiscaliser, d’autres leviers s’appliquent : LMNP, Logement Locatif Intermédiaire (LLI), dispositif Jeanbrun, déficit foncier sur du neuf rénové, démembrement de propriété.
Vos questions sur le financement du neuf
Peut-on cumuler PTZ et prêt Action Logement ?
Oui. Le PTZ se cumule avec un prêt Action Logement, un prêt bancaire principal, un PEL et toutes les aides locales (région, département, métropole). C’est même la combinaison la plus fréquente pour un primo-accédant. Détails sur le PTZ 2026.
Quelle différence entre PTZ 2025 et PTZ 2026 ?
Le PTZ a été élargi par la loi de finances 2025 puis reconduit en 2026 : il s’applique désormais sur tout le territoire (avant : zones tendues uniquement) pour le collectif neuf, avec une quotité jusqu’à 50 % en zone tendue. Les plafonds de ressources ont été revalorisés.
La TVA à 5,5 % est-elle automatique ?
Non. Elle dépend du programme et de sa localisation (QPV ou zone ANRU + 300 m), de votre niveau de ressources et de l’engagement à occuper le logement comme résidence principale 10 ans minimum. Tous les programmes Nacarat éligibles sont identifiés à la commercialisation.
Que reste-t-il du Pinel en 2026 ?
Le dispositif Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024. Pour l’investissement locatif neuf en 2026, les leviers sont le LMNP, le LLI, le dispositif Jeanbrun et certains montages en démembrement. Voir tous les dispositifs investisseurs.
Quels frais de notaire prévoir sur un neuf à 250 000 € ?
Comptez environ 6 000 à 7 500 € (2,5 à 3 % du prix), contre 17 500 à 20 000 € sur un bien ancien équivalent. La différence vient des droits de mutation réduits sur la première vente.
Peut-on financer 100 % du projet sans apport ?
Possible mais rare. La plupart des banques exigent un apport couvrant au moins les frais (notaire, garantie). Le PTZ et les prêts complémentaires (Action Logement, PEL) permettent toutefois d’atteindre des quotités élevées sans apport bancaire classique.
Construisons ensemble votre plan de financement
Un conseiller Nacarat étudie votre profil, identifie tous les dispositifs auxquels vous avez droit et chiffre votre plan optimisé pour 2026.