Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun en 2026
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Après la fin du Pinel : une crise du logement sans précédent
La disparition du dispositif Pinel fin 2024 a laissé un vide considérable sur le marché de l’investissement locatif. En 2025, environ 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes soit une chute de 83 %.
Résultat : l’offre locative privée a chuté de 15 % en cinq ans. Les locataires, notamment les jeunes actifs, les étudiants et les apprentis, paient le prix fort d’une pénurie aggravée. Les Français consacrent désormais en moyenne 28 % de leurs revenus au logement.
« C’est un levier gagnant pour tous : gagnant pour le propriétaire, gagnant pour le locataire, gagnant pour l’économie et gagnant pour l’environnement. »
Face à cette situation, le gouvernement a inscrit dans la loi de finances pour 2026 un nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif, intégré au plan « Relance Logement ». L’objectif affiché : atteindre 400 000 logements construits par an et produire 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun aussi appelé statut du bailleur privé ou plan Relance Logement est le nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière issu de la loi de finances pour 2026. Il a été définitivement adopté via la procédure du 49.3 et est entré en vigueur dès la le 21 février 2026.
Son principe est radicalement différent de celui du Pinel : au lieu d’une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat, le dispositif Jeanbrun permet de déduire l’amortissement annuel du bien immobilier de ses revenus fonciers (en plus des charges) un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP).
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Conditions d'éligibilité du bien et du bailleur
Pour prétendre à l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées, portant à la fois sur la nature du bien immobilier et sur les modalités de location.
Les biens concernés
Immeuble collectif uniquement
Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Neuf (VEFA) ou ancien rénové
Pour l’ancien : les travaux doivent représenter 30% du prix d’acquisition.
Performance énergétique requise
Neuf : conforme RE2020.
Ancien : DPE classe A ou B après travaux.
Partout en France
Aucun zonage géographique.
Acquisition en 2026
Applicable aux achats réalisés dès la publication de la loi jusqu’au 31/12/2028.
Mise en location sous 12 mois
Délai à compter de la livraison ou de l’achèvement des travaux.
Les obligations du bailleur
- Louer le bien nu (sans meubles) : la location meublée et la location saisonnière sont exclues.
- S’engager à louer pendant 9 ans minimum.
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
- Interdiction de louer à un proche jusqu’au 2nd degré (parents, enfants, frères, soeurs).
- Respecter les plafonds de ressources des locataires (calqués sur le modèle Loc’Avantages).
Le dispositif est par ailleurs compatible avec une SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu). Dans ce cas, l’amortissement s’applique au niveau de la société et est réparti entre associés selon leurs parts.
Les trois niveaux de loyers plafonnés
Le dispositif Jeanbrun conditionne l’accès à l’avantage fiscal au respect d’un foyer inférieur au marché. Plus l’effort consenti est important sur le prix du loyer, plus l’amortissement fiscal est élevé. Cette logique incitative s’inspire directement du dispositif Loc’Avantages.
Intermédiaire
-15%
sous le loyer de marché
Amortissement :
3,5% / 3%
(neuf) / (ancien)
Plafond :
8 000€ / an
Social
-30%
sous le loyer de marché
Amortissement :
4,5% / 3,5%
(neuf) / (ancien)
Plafond :
10 000€ / an
Très social
-45%
sous le loyer de marché
Amortissement :
5,5% / 4%
(neuf) / (ancien)
Plafond :
12 000€ / an
Les plafonds de loyers intermédiaires sont définis par référence au zonage ABC. Les plafonds sociaux et très sociaux, eux, sont fixés à l’échelle communale par décret. Ces barèmes peuvent être révisés annuellement par le ministère du Logement.
L'amortissement déductible : comment ça fonctionne ?
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur la déductibilité de l’amortissement du bien des revenus fonciers imposables. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP), entre ainsi pour la première fois dans la sphère de la location nue.
La base amortissable : 80% de la valeur du bien
Seule la valeur du bâti est amortissable, pas le terrain. Selon la loi, la base amortissable est fixée à 80% du prix d’acquisition, les 20% restants correspondant à la valeur foncière non amortissable.
Chaque année, un pourcentage de cette base est déduit des loyer déclarés, réduisant ainsi les revenus foncier imposable jusqu’à zéro euros.
| Niveau de loyer | Taux | Montant amortissable |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000€ |
| Social | 4,5% | 10 000€ |
| Très social | 5,5% | 12 000€ |
Le déficit foncier : un avantage supplémentaire
Si l’ensemble des charges déductibles (amortissement + charges réelles : taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien…) dépasse le montant des loyers déclarés, le solde négatif constitue un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an.
Combien économisez-vous concrètement ?
Prenons un exemple concret pour illustrer le gain fiscal réel du dispositif Jeanbrun dans un scénario de location très sociale (l’option la plus avantageuse).
Exemple : appartement neuf à 250 000€
Prix d’acquisition
250 000€
Base amortissable (80%)
200 000€
Taux d’amortissement annuel
5,5%
Plafond annuel applicable
12 000€
Amortissement effectivement déduit
11 000€
Économie d’impôt annuelle (TMI 30%)
3 300€
Économie totale sur 9 ans (TMI 30%)
29 700€
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Pour un contribuable soumis à une tranche marginale d’imposition de 41 %, l’économie annuelle monterait à environ 4 510 €, soit plus de 40 000 € sur 9 ans sans compter l’effet du déficit foncier et des autres charges déductibles.
Jeanbrun vs Pinel vs LMNP :
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la continuité des mécanismes qui l’ont précédés. Voici les différences essentielles.
Cumulez le Jeanbrun avec le LLI
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’État créé en 2014, initialement réservé aux acteurs institutionnels, et ouvert aux investisseurs particuliers depuis 2024 à condition d’investir via une personne morale, typiquement une SCI (Société Civile Immobilière).
Sa mission : produire des logements neufs à loyers modérés dans les zones à forte tension immobilière (zones A bis, A et B1), pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le marché privé.
Les avantages du LLI
Le LLI se distingue par deux avantages fiscaux immédiats qui ne sont pas offerts par le dispositif Jeanbrun seul :
TVA réduite à 10%
Au lieu des 20 % habituels, l’investisseur acquiert le bien à TVA réduite
Éxonération de taxe foncière pendant 20 ans
L’investisseur est exonéré de taxe foncière pendant toute la durée du conventionnement LLI, soit 15 à 20 ans.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Peut-on gérer son bien soi-même sans passer par une agence ?
Oui, la gestion en direct est autorisée par le dispositif. Toutefois, le respect des plafonds de loyers et la vérification des ressources des locataires demandent une rigueur administrative certaine. Faire appel à un professionnel de la gestion locative peut faciliter le suivi.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec Ma Prime Rénov
Oui. Pour les investissements dans l’ancien avec rénovation, Ma Prime Rénov est mobilisable en priorité sur les rénovations globales permettant d’atteindre la classe A ou B de DPE. Cette aide peut faciliter l’atteinte du seuil des 30 % de travaux requis par le dispositif.
Que se passe t-il si je vends le bien avant les 9 ans ?
En cas de rupture anticipée de l’engagement locatif, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture selon un mécanisme de quotient. Il est donc fortement déconseillé d’envisager une revente avant le terme des 9 ans d’engagement.
Le dispositif est-il accessible via une SCI ?
Oui, sous conditions. La SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IS). L’amortissement s’applique au niveau de la société et est réparti entre les associés en proportion de leurs parts sociales.
Le Jeanbrun est-il réservé aux investisseurs débutants ?
Non, aucune condition de profil investisseur n’est imposée. Le dispositif est accessible à tout contribuable, débutant ou expérimenté souhaitant réaliser un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien rénové, à condition de respecter l’ensemble des critères d’éligibilité.
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