Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun en 2026
Le dispositif Jeanbrun en bref
- Nouveau dispositif d’investissement locatif, en vigueur du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Principe : amortir de 3,5% à 5,5% du bien par an et le déduire de ses revenus fonciers, jusqu’à 12 000€ par an.
- Location nue, 9 ans minimum, en immeuble collectif, sous plafonds de loyer et de ressources.
- Éligible partout en France, dans le neuf (RE2020) comme dans l’ancien rénové.
Simulez combien vous pouvez amortir par an avec le dispositif Jeanbrun
Après la fin du Pinel : une crise du logement sans précédent
La disparition du dispositif Pinel fin 2024 a laissé un vide considérable sur le marché de l’investissement locatif. En 2025, environ 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes soit une chute de 83 %.
Résultat : l’offre locative privée a chuté de 15 % en cinq ans. Les locataires, notamment les jeunes actifs, les étudiants et les apprentis, paient le prix fort d’une pénurie aggravée. Les Français consacrent désormais en moyenne 28 % de leurs revenus au logement.
« C’est un levier gagnant pour tous : gagnant pour le propriétaire, gagnant pour le locataire, gagnant pour l’économie et gagnant pour l’environnement. »
Face à cette situation, le gouvernement a inscrit dans la loi de finances pour 2026 un nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif, intégré au plan « Relance Logement ». L’objectif affiché : atteindre 400 000 logements construits par an et produire 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun aussi appelé statut du bailleur privé ou plan Relance Logement est le nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière issu de la loi de finances pour 2026. Il a été définitivement adopté via la procédure du 49.3 et est entré en vigueur dès le 21 février 2026.
Son principe est radicalement différent de celui du Pinel : au lieu d’une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat, le dispositif Jeanbrun permet de déduire l’amortissement annuel du bien immobilier de ses revenus fonciers (en plus des charges) un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP).
Jeanbrun ou statut du bailleur privé : le même dispositif
Le dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé désignent le même mécanisme fiscal, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 : « Jeanbrun » est le nom retenu par la presse en référence à Vincent Jeanbrun, ministre du Logement à l’origine du texte, tandis que « statut du bailleur privé » est l’appellation employée par l’administration et les professionnels du patrimoine.
Le nom officiel du plan porté par le gouvernement est « Relance Logement ». Les trois expressions renvoient au même texte de loi, aux mêmes conditions d’éligibilité et au même barème d’amortissement. Aucune des trois ne correspond à un statut juridique autonome comparable au loueur en meublé non professionnel (LMNP) : il s’agit d’un régime fiscal optionnel, activé au moment de la déclaration des revenus fonciers.
Que vous cherchiez des informations sur le « statut du bailleur privé », le « statut fiscal du bailleur privé » ou le « dispositif Jeanbrun », les conditions, les plafonds et les exemples chiffrés détaillés plus bas s’appliquent à l’identique, quel que soit le nom utilisé pour désigner le dispositif.
Conditions d'éligibilité du bien et du bailleur
Pour prétendre à l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées, portant à la fois sur la nature du bien immobilier et sur les modalités de location.
Les biens concernés
Immeuble collectif uniquement
Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
Neuf (VEFA) ou ancien rénové
Pour l’ancien : les travaux doivent représenter 30% du prix d’acquisition.
Performance énergétique requise
Neuf : conforme RE2020.
Ancien : DPE classe A ou B après travaux.
Partout en France
Aucun zonage géographique.
Acquisition en 2026
Applicable aux achats réalisés dès la publication de la loi jusqu’au 31/12/2028.
Mise en location sous 12 mois
Délai à compter de la livraison ou de l’achèvement des travaux.
Les obligations du bailleur
- Louer le bien nu (sans meubles) : la location meublée et la location saisonnière sont exclues.
- S’engager à louer pendant 9 ans minimum.
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
- Interdiction de louer à un proche jusqu’au 2nd degré (parents, enfants, frères, soeurs).
- Respecter les plafonds de ressources des locataires (calqués sur le modèle Loc’Avantages).
Le dispositif est par ailleurs compatible avec une SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu). Dans ce cas, l’amortissement s’applique au niveau de la société et est réparti entre associés selon leurs parts.
Les trois niveaux de loyers plafonnés
Le dispositif Jeanbrun conditionne l’accès à l’avantage fiscal au respect d’un loyer inférieur au marché. Plus l’effort consenti est important sur le prix du loyer, plus l’amortissement fiscal est élevé. Cette logique incitative s’inspire directement du dispositif Loc’Avantages.
Intermédiaire
-15%
sous le loyer de marché
Amortissement :
3,5% / 3%
(neuf) / (ancien)
Plafond :
8 000€ / an
Social
-30%
sous le loyer de marché
Amortissement :
4,5% / 3,5%
(neuf) / (ancien)
Plafond :
10 000€ / an
Très social
-45%
sous le loyer de marché
Amortissement :
5,5% / 4%
(neuf) / (ancien)
Plafond :
12 000€ / an
Les plafonds de loyers intermédiaires sont définis par référence au zonage ABC. Les plafonds sociaux et très sociaux, eux, sont fixés à l’échelle communale par décret. Ces barèmes peuvent être révisés annuellement par le ministère du Logement.
Les plafonds de loyer intermédiaire par zone, en euros au mètre carré
Le plafond de loyer intermédiaire varie selon la zone du bien : 19,71€/m² en zone A bis, 14,64€/m² en zone A, 11,80€/m² en zone B1 et 10,26€/m² en zones B2 et C, loyer mensuel hors charges. Ce sont les valeurs 2026 du barème du logement intermédiaire publié au Bulletin officiel des finances publiques.
- Zone A bis : 19,71€/m²/mois
- Zone A : 14,64€/m²/mois
- Zone B1 : 11,80€/m²/mois
- Zones B2 et C : 10,26€/m²/mois
Précision de méthode : à la date de mise à jour de cette page, l’administration n’a pas publié de barème portant spécifiquement le nom « Jeanbrun ». Les valeurs ci-dessus sont celles du barème de référence du logement intermédiaire (le même que l’ancien Pinel), auquel le niveau intermédiaire du dispositif renvoie. Cette page sera ajustée si un barème dédié paraît.
Le loyer maximal autorisé se calcule à partir de la surface habitable du logement multipliée par le plafond de sa zone. Pour un appartement de 63 m² en zone B1 par exemple, le loyer intermédiaire ressort à environ 743€ par mois hors charges (63 x 11,80€). Le respect de ce plafond conditionne l’accès à l’amortissement de 3,5% (neuf) ou 3% (ancien rénové) présenté plus haut.
Les plafonds « social » et « très social » ne suivent pas ce barème national : ils sont fixés commune par commune (ou par arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille), à partir des loyers de marché observés localement, avec un abattement de 30% ou 45%. Aucun tableau national ne peut donc donner un montant en euros valable pour toutes les villes à ces deux niveaux : le chiffre dépend du texte propre à chaque commune.
L'amortissement déductible : comment ça fonctionne ?
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur la déductibilité de l’amortissement du bien des revenus fonciers imposables. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP), entre ainsi pour la première fois dans la sphère de la location nue.
La base amortissable : 80% de la valeur du bien
Seule la valeur du bâti est amortissable, pas le terrain. Selon la loi, la base amortissable est fixée à 80% du prix d’acquisition, les 20% restants correspondant à la valeur foncière non amortissable.
Chaque année, un pourcentage de cette base est déduit des loyers déclarés, réduisant ainsi les revenus foncier imposable jusqu’à zéro euros.
| Niveau de loyer | Taux | Montant amortissable |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000€ |
| Social | 4,5% | 10 000€ |
| Très social | 5,5% | 12 000€ |
Le déficit foncier : un mécanisme cumulable
Comme tout bailleur imposé au réel, si l’ensemble des charges déductibles (amortissement + charges réelles : taxe foncière, assurance, travaux d’entretien…) dépasse le montant des loyers déclarés, le solde négatif constitue un déficit foncier. Ce mécanisme n’est pas propre au dispositif Jeanbrun, mais il se cumule avec lui : le déficit s’impute sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700€ par an, hors part liée aux intérêts d’emprunt : cette part se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Combien économisez-vous concrètement ?
Prenons un exemple concret pour illustrer le gain fiscal réel du dispositif Jeanbrun dans un scénario de location très sociale (l’option la plus avantageuse).
Exemple : appartement neuf à 250 000€
Prix d’acquisition
250 000€
Base amortissable (80%)
200 000€
Taux d’amortissement annuel
5,5%
Plafond annuel applicable
12 000€
Amortissement effectivement déduit
11 000€
Économie d’impôt annuelle (TMI 30%)
3 300€
Économie totale sur 9 ans (TMI 30%)
29 700€
Pour un même bien (appartement neuf à 250 000€ en location très sociale, soit 11 000€ amortis par an), l’économie d’impôt dépend de votre tranche marginale d’imposition. Plus elle est élevée, plus le gain est important.
| Tranche d'imposition (TMI) | Économie d'impôt annuelle | Économie sur 9 ans |
|---|---|---|
| TMI 30% | 3 300€ | 29 700€ |
| TMI 41% | 4 510€ | 40 590€ |
| TMI 45% | 4 950€ | 44 550€ |
Simulez directement votre économie
avec le dispositif Jeanbrun
Pour un contribuable soumis à une tranche marginale d’imposition de 41 %, l’économie annuelle monterait à environ 4 510€, soit plus de 40 000€ sur 9 ans sans compter l’effet du déficit foncier et des autres charges déductibles. Pour aller plus loin, simulez votre amortissement Jeanbrun selon vos propres caractéristiques.
Second exemple chiffré : 180 000€ au niveau intermédiaire
Pour un appartement neuf de 63 m² acheté 180 000€ en zone B1 et loué au niveau intermédiaire, l’amortissement déductible s’élève à 5 040€ par an, pour une économie d’impôt de 1 512€ par an à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%, soit 13 608€ sur les 9 ans d’engagement.
Le détail du calcul :
- Prix d’acquisition : 180 000€
- Base amortissable (80% du prix) : 144 000€
- Taux d’amortissement (intermédiaire, neuf) : 3,5%
- Amortissement annuel : 144 000€ x 3,5% = 5 040€
- Plafond annuel applicable : 8 000€, non atteint : le montant déduit reste 5 040€
- Économie d’impôt annuelle (TMI 30%) : 5 040€ x 30% = 1 512€
- Économie totale sur 9 ans (TMI 30%) : 1 512€ x 9 = 13 608€
Ce second profil se distingue du premier exemple de la page (250 000€, niveau très social) sur deux plans à la fois : un prix d’acquisition plus accessible et un niveau de loyer moins contraignant. Les deux effets se cumulent : à titre de comparaison, le même bien de 180 000€ loué en très social (5,5%) amortirait 7 920€ par an, sous le plafond de 12 000€, pour une économie de 2 376€ par an à TMI 30%.
Pour votre situation exacte, le simulateur du dispositif Jeanbrun calcule l’économie d’impôt selon votre tranche d’imposition et le niveau de loyer choisi.
Le déficit foncier chiffré : l'économie totale au-delà de l'amortissement
Sur le même bien de 180 000€, si les charges déductibles hors intérêts d’emprunt (amortissement compris) dépassent les loyers perçus, l’excédent forme un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an, ce qui ajoute une économie d’impôt distincte de celle de l’amortissement.
Reprenons le même appartement de 63 m² en zone B1, loué environ 743€ par mois (8 916€ de loyers annuels) :
- Charges réelles hors intérêts d’emprunt cette année-là (taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d’entretien) : 5 250€
- Amortissement Jeanbrun de l’année (calculé plus haut) : 5 040€
- Total des charges déductibles hors intérêts d’emprunt : 10 290€
- Déficit foncier hors intérêts d’emprunt : 10 290€ moins 8 916€ de loyers = 1 374€
- Ce déficit est intégralement imputable sur le revenu global, car inférieur au plafond de 10 700€ par an
- Économie d’impôt supplémentaire (TMI 30%) : 1 374€ x 30% = 412€ par an environ
Cette économie d’environ 412€ s’ajoute aux 1 512€ de l’amortissement, soit environ 1 924€ d’impôt en moins cette année-là. Point d’attention : seule la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global ; la part liée aux intérêts se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un bien ancien rénové au niveau DPE A ou B, ce plafond de 10 700€ peut être porté à 21 400€ au titre des travaux de rénovation énergétique, une majoration reconduite jusqu’au 31 décembre 2027.
Jeanbrun vs Pinel vs LMNP : les différences clés
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la continuité des mécanismes qui l’ont précédés. Voici les différences essentielles.
Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir selon votre profil ?
Le Jeanbrun et le LMNP reposent tous deux sur l’amortissement du bien, mais s’adressent à des profils différents.
- Choisissez le Jeanbrun si vous visez la location nue (sans la gestion du meuble ni le turn-over locatif), un logement neuf en immeuble collectif, et que vous êtes à l’aise avec un engagement de 9 ans et des plafonds de loyer. Son intérêt : l’amortissement entre pour la première fois dans la location nue, sans les contraintes du statut meublé.
- Choisissez le LMNP si vous préférez la location meublée (loyers libres, pas de plafond de ressources des locataires) et une plus grande souplesse de durée. Le revers : depuis 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui n’est pas le cas du Jeanbrun.
Cumulez le Jeanbrun avec le LLI
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’État créé en 2014, initialement réservé aux acteurs institutionnels, et ouvert aux investisseurs particuliers depuis 2024 à condition d’investir via une personne morale, typiquement une SCI (Société Civile Immobilière).
Sa mission : produire des logements neufs à loyers modérés dans les zones à forte tension immobilière (zones A bis, A et B1), pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le marché privé.
Les avantages du LLI
Le LLI se distingue par deux avantages fiscaux immédiats qui ne sont pas offerts par le dispositif Jeanbrun seul :
TVA réduite à 10%
Au lieu des 20 % habituels, l’investisseur acquiert le bien à TVA réduite
Éxonération de taxe foncière pendant 20 ans
L’investisseur est exonéré de taxe foncière pendant toute la durée du conventionnement LLI, soit 15 à 20 ans.
Arbitrer entre plusieurs lots éligibles en VEFA
Dans un même programme éligible au dispositif Jeanbrun, tous les lots partagent le même taux d’amortissement et le même plafond annuel, fixés par le niveau de loyer choisi. Le choix du lot lui-même, à taux identique, change le loyer de marché de référence et donc le rendement réellement atteignable.
Trois critères jouent sur ce loyer de référence, indépendamment du taux d’amortissement :
- L’étage : un dernier étage avec vue dégagée se loue en général au-dessus d’un rez-de-jardin, à surface égale.
- L’exposition : un séjour orienté sud ou en double exposition se loue plus facilement qu’un logement mono-orienté nord, ce qui réduit le risque de vacance entre deux locataires.
- La typologie : un 2 pièces ou un 3 pièces correspond mieux aux plafonds de ressources des profils visés par les niveaux social et très social qu’un grand logement familial.
Pour l’intermédiaire, le plafond suit un barème fixe par zone : le choix du lot ne change pas le plafond légal, mais influence la facilité à trouver un locataire à ce loyer. Pour le social et le très social, le plafond découle d’un abattement sur le loyer de marché local : un lot avec un loyer de référence plus élevé porte, en valeur absolue, un plafond de loyer plus élevé. Le choix du lot mérite autant d’attention que le choix du niveau de loyer.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Peut-on gérer son bien soi-même sans passer par une agence ?
Oui, la gestion en direct est autorisée par le dispositif. Toutefois, le respect des plafonds de loyers et la vérification des ressources des locataires demandent une rigueur administrative certaine. Faire appel à un professionnel de la gestion locative peut faciliter le suivi.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec Ma Prime Rénov
Oui. Pour les investissements dans l’ancien avec rénovation, Ma Prime Rénov est mobilisable en priorité sur les rénovations globales permettant d’atteindre la classe A ou B de DPE. Cette aide peut faciliter l’atteinte du seuil des 30 % de travaux requis par le dispositif.
Que se passe t-il si je vends le bien avant les 9 ans ?
En cas de rupture anticipée de l’engagement locatif, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture selon un mécanisme de quotient. Il est donc fortement déconseillé d’envisager une revente avant le terme des 9 ans d’engagement.
Le dispositif est-il accessible via une SCI ?
Oui, sous conditions. La SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IS). L’amortissement s’applique au niveau de la société et est réparti entre les associés en proportion de leurs parts sociales.
Le Jeanbrun est-il réservé aux investisseurs débutants ?
Non, aucune condition de profil investisseur n’est imposée. Le dispositif est accessible à tout contribuable, débutant ou expérimenté souhaitant réaliser un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien rénové, à condition de respecter l’ensemble des critères d’éligibilité.
Le dispositif Jeanbrun est-il éligible partout en France ?
Oui. Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage d’éligibilité : un logement collectif neuf ou ancien rénové est éligible sur tout le territoire. Seuls les plafonds de loyer et de ressources des locataires varient selon la localisation du logement.
Peut-on investir dans une maison individuelle ?
Non. Le dispositif est réservé aux logements situés dans un immeuble d’habitation collectif. Les maisons individuelles en sont exclues.
Jeanbrun ou LMNP : lequel est le plus avantageux ?
Cela dépend de votre projet (location nue ou meublée) et de votre horizon de revente : les amortissements sont réintégrés à la plus-value en LMNP, mais pas en Jeanbrun. Notre comparatif détaillé ci-dessus vous aide à choisir selon votre profil.
Le micro-foncier est-il possible avec le Jeanbrun ?
Non. L’amortissement n’est déductible qu’au régime réel d’imposition des revenus fonciers. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, est incompatible avec le dispositif.
Ce qui a changé depuis février 2026
Depuis l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun le 21 février 2026, l’administration a précisé plusieurs points d’application : le barème des plafonds de loyer 2026 a été publié le 10 mars, suivi par les premières analyses juridiques détaillant le plafond de déficit foncier applicable au nouveau dispositif.
Repères de publication depuis l’entrée en vigueur :
- 10 mars 2026 : le Bulletin officiel des finances publiques actualise le barème des plafonds de loyer et de ressources pour 2026, qui sert de référence au niveau intermédiaire du dispositif Jeanbrun.
- 12 mars 2026 : l’ANIL met à jour sa fiche sur le dispositif Loc’Avantages, dont la méthode de calcul des plafonds sociaux et très sociaux inspire directement celle du dispositif Jeanbrun.
- 20 mars 2026 : les premières fiches de présentation grand public du dispositif Jeanbrun paraissent auprès des agences départementales d’information sur le logement (ADIL).
Cette page est mise à jour à chaque nouvelle publication officielle. Prochains points de vigilance : les textes communaux fixant les plafonds social et très social zone par zone, et une éventuelle doctrine administrative propre au dispositif Jeanbrun sur le traitement des intérêts d’emprunt dans le calcul du déficit foncier.
Louis Moret
Mis à jour le 03/08/2026
Sources officielles
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (Légifrance)
- Code général des impôts, articles 31 et 156 (Légifrance / BOFiP)
- Plafonds de loyer et de ressources : service-public.fr et ANIL
- Barème 2026 des plafonds de loyer du logement intermédiaire, BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026 (BOFiP)
- Imputation des déficits fonciers, article 156, I, 3° du CGI, BOI-RFPI-BASE-30-20 (BOFiP)
- Analyses du dispositif Jeanbrun et de la loi de finances pour 2026 (ANIL / ADIL, mars 2026)
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